路線価がある地域の宅地は、国税庁の様式「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」を使って評価額を計算し、相続税申告書に添付します。第1表で自用地としての価額を出し、第2表で貸している土地などの減額を反映する2段構成です。土地1筆（または評価単位1つ）ごとに1枚作ります。
第1表の記入手順
- 所在地番・地目・地積：登記事項証明書と固定資産税の課税明細書で確認し、実測と大きく違えば測量図を添える
- 路線価：路線価図からその土地が接する道路の路線価（千円単位）を書く。角地なら正面・側方、2つの道路に挟まれていれば正面・裏面の路線価も書く
- 間口距離・奥行距離：公図や測量図から読み取る。奥行は不整形なら「地積÷間口」で計算した想定奥行を使うことがある
- 奥行価格補正率：奥行距離と地区区分（普通住宅地区など）から補正率表で求める
- 側方路線影響加算・二方路線影響加算：角地などで加算
- 不整形地補正・間口狭小補正・奥行長大補正・がけ地補正：該当するものを順に掛ける
- 規模格差補正：三大都市圏なら500㎡以上の宅地で検討
- 自用地1㎡当たりの価額×地積＝自用地の価額
たとえば路線価30万円、地積150㎡、奥行価格補正率1.00、間口が狭いため間口狭小補正率0.94の土地なら、30万円×0.94＝28.2万円、28.2万円×150㎡＝4,230万円が自用地の価額です。
第2表の記入
第2表には、自用地価額を元にした減額計算を書きます。
- 貸宅地：自用地価額×（1－借地権割合）
- 貸家建付地：自用地価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
- 借地権：自用地価額×借地権割合
- 私道・セットバック部分・都市計画道路予定地：それぞれの減額
小規模宅地等の特例はこの明細書ではなく、申告書の付表で計算します。
間違えやすい点
- 複数の筆でも一体で使っている土地は1つの評価単位で評価する（逆に、自宅と貸家の敷地は分ける）
- 間口・奥行を課税明細書の「間口」欄から写してしまう（固定資産税の数値は使わない）
- 補正率を掛ける順番や、不整形地補正と間口狭小補正の併用制限を誤る
- 地区区分を路線価図の記号で確認せず、普通住宅地区で計算してしまう
土地評価は、補正を一つ見落とすだけで数百万円の差が出ることがあります。評価明細書の控えは、相続後に土地を売却するときや二次相続でも使うため、計算過程が分かる形で保管してください。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。