不動産を売ったときの税率は、所有期間が5年を超えるかどうかで約2倍変わります。相続した不動産の場合、「相続してから何年」ではなく「親が買ってから何年」で判定するため、相続直後に売っても長期譲渡になることが多いです。この記事では判定のルールと誤りやすい点をまとめます。
取得日と所有期間の引き継ぎ
相続や遺贈で取得した資産は、被相続人の取得日と取得費をそのまま引き継ぎます。所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかで行います。
| 区分 | 所有期間（売却年の1月1日時点） | 税率（所得税・復興特別所得税・住民税） |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63% |
例：親が2022年3月に購入したマンションを、2025年に相続し、2027年8月に売却する場合 2027年1月1日時点の所有期間は2022年3月から4年10か月で5年以下→短期譲渡 2028年に売れば2028年1月1日時点で5年10か月→長期譲渡
このように、親が買ってから間もない不動産は、相続後の売却時期を1年ずらすだけで税額が大きく変わります。
計算例
譲渡所得1,500万円の場合 短期：1,500万円×39.63%＝594万4,500円 長期：1,500万円×20.315%＝304万7,250円 差額は約290万円です。
誤りやすいポイント
- 「1月1日時点」で判定するため、売却日時点で5年を超えていても1月1日時点で5年以下なら短期になる
- 相続登記の日や遺産分割の成立日は関係ない。あくまで被相続人の取得日
- 親が建て替えた建物は、建物部分だけ取得日が新しくなる。土地が長期でも建物が短期ということがあり得る
- 贈与で取得した場合も同様に贈与者の取得日を引き継ぐ（相続時精算課税で受けた不動産も同じ）
親が買換え特例を使っていた場合
被相続人が居住用財産や事業用資産の買換え特例を使って取得した不動産は、取得費が「買い換える前の資産の取得費」を引き継いだ低い金額になっています。取得日も特例の種類によっては引き継がれない場合があり、所有期間の判定を誤りやすい点です。被相続人の過去の確定申告書控えに買換え特例の記載がないか確認してください。所有期間と取得費の両方が分かれば、相続税シミュレーションと合わせて売却時の手取りを見積もれます。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。