親と同居していた家を相続した後、「仕事の都合で引っ越すので売りたい」というケースがあります。相続した空き家の3,000万円特別控除は被相続人が一人暮らしだったことが条件なので同居していた場合は使えませんが、相続人自身が住んでいた家であれば、通常の「居住用財産の3,000万円特別控除」が使えます。
使える条件
相続人が自分で住んでいた家屋とその敷地を売る場合、所有期間の長さにかかわらず、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。主な条件は次のとおりです。
- 自分が実際に住んでいた家屋であること（相続前から同居していれば該当）
- 住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること
- 売主と買主が配偶者や親子などの特別な関係でないこと
- 前年・前々年にこの特例や買換え特例を使っていないこと
相続で取得した直後に引っ越しても、住まなくなってから3年目の年末までは特例の対象期間です。たとえば2026年5月に転居した場合、2029年12月31日までの売却が対象になります。
計算例
売却価額4,500万円、親が1985年に取得した土地建物で取得費が不明（概算取得費5%＝225万円）、譲渡費用150万円とします。
譲渡所得＝4,500万円−225万円−150万円＝4,125万円 特別控除後＝4,125万円−3,000万円＝1,125万円 所有期間は親の取得日を引き継ぐため長期譲渡（税率20.315%） 税額≒1,125万円×20.315%≒228万5,000円
特例がなければ4,125万円×20.315%≒838万円なので、約610万円の差になります。
取得費加算の特例と併用できる
相続税を払っている場合、申告期限から3年以内の売却なら「取得費加算の特例」でその土地建物に対応する相続税額を取得費に加えられます。通常の3,000万円控除はこの取得費加算と併用できます（空き家特例は併用できません）。上の例で取得費加算が300万円なら、課税所得は1,125万円−300万円＝825万円まで下がります。
小規模宅地等の特例との関係
同居していた子が相続税の申告で小規模宅地等の特例（居住用80%減額）を受けた場合、申告期限（10か月）まで保有と居住を続けることが要件です。期限前に売却すると特例の要件を満たさなくなるため、売却は申告期限の後にするのが基本です。住まなくなってから3年目の年末という所得税側の期限と、相続税側の10か月という期限の両方を満たす時期を選んでください。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。