古い実家を相続し、更地にして売却する場合、解体費用は100万円から300万円程度かかることが珍しくありません。この費用が相続税や所得税でどう扱われるかは、「誰がいつ解体を決めたか」と「何のために解体したか」で変わります。
相続税の債務控除になるか
債務控除の対象は、相続開始の時点で存在していた被相続人の債務です。相続人が相続後に解体を決めて業者と契約した場合、その費用は相続人自身の支出であり、被相続人の債務ではないため債務控除はできません。
一方、被相続人が生前に解体工事を発注し、工事が完了していて代金が未払いだった場合は、相続開始時点の債務として債務控除の対象になります。契約だけで工事が始まっていない場合は、契約の内容によって判断が分かれるため、契約書と工事の進捗を確認してください。
なお、建物が相続開始時点で存在していれば、解体の予定があっても建物は固定資産税評価額で相続財産に計上します。
所得税での扱い
| 解体の目的 | 所得税での扱い |
|---|---|
| 土地を売るために解体した | 土地の譲渡費用になる |
| 建て替えて自分が住む・貸す | 取得費にも経費にもならない（新しい建物の取得価額にも含めない） |
| 新しく賃貸建物を建てる（旧建物も貸付用） | 旧建物の未償却残高と解体費は不動産所得の経費になる |
売却のための解体費用は譲渡費用として譲渡所得から差し引けます。また、取り壊した建物の未償却残高（取得費相当額）も譲渡所得の計算で差し引けるため、建物の取得価額の資料があれば残しておきます。
例：土地の売却価額3,500万円、土地の取得費（概算5%）175万円、解体費用200万円、仲介手数料120万円の場合 譲渡所得＝3,500万円−175万円−（200万円＋120万円）＝3,005万円
空き家の3,000万円特別控除との関係
空き家特例は、相続人が建物を取り壊して土地だけを売る場合も対象です（売却まで事業・貸付・居住に使っていないことなどが条件）。2024年以降の売却では、売却後に買主が翌年2月15日までに解体する場合も対象になりました。上の例に特例を適用すると、課税される譲渡所得は3,005万円−3,000万円＝5万円となり、所得税はほとんどかかりません。解体費用を自分で払うか、買主が解体する前提で安く売るかは、特例の要件と手取りを比べて決めます。
実務上の対応
解体費用の領収書と、解体前の建物の写真・固定資産税の課税明細は、債務控除・譲渡費用のどちらの証拠にもなるので保管してください。売却の方針が決まっている場合は、解体の時期と契約者を誰にするかで税額が変わることがあるため、着手前に無料相談で確認をおすすめします。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。