相続した土地を売ると、売却価額から取得費と譲渡費用を引いた譲渡所得に課税されます。ところが、親が昭和の時代に買った土地は売買契約書が残っておらず、取得費が分からないことがよくあります。その場合のルールと、少しでも税金を減らすための推計の考え方をまとめます。
概算取得費（5%）のルール
取得費が分からないときは、売却価額の5%を取得費とすることができます。実際の取得費が5%より少ない場合も5%を使えます。
例：土地を4,000万円で売却、取得費不明、譲渡費用130万円の場合 概算取得費＝4,000万円×5%＝200万円 譲渡所得＝4,000万円−200万円−130万円＝3,670万円 長期譲渡の税額≒3,670万円×20.315%≒745万6,000円
売却価額のほぼ全額に課税されるため、実際の購入価格が高かった土地では大きな不利になります。
実額を推計して申告する方法
契約書がなくても、合理的な資料で取得費を証明できれば実額で申告できます。これまでに認められた例として知られている資料には次のようなものがあります。
- 購入当時の通帳の出金記録や振込の控え
- 購入時に組んだ住宅ローンの契約書や償還表。登記簿の抵当権の設定額も手掛かりになる
- 不動産会社の販売パンフレット、分譲時の価格表
- 購入当時の市街地価格指数や公示価格を使って、現在の価額から当時の価額を推計する方法
ただし、指数による推計は常に認められるわけではなく、個別の事情次第で否認されることもあります。断定はできないため、複数の資料を組み合わせて説明できる状態にしておくのが現実的です。
建物の取得費
建物は購入価格から減価償却相当額を引いた金額が取得費です。建物の価格が分からない場合でも、建築年と構造から国土交通省の建築統計などを使った「標準的な建築価額」で推計する方法が広く使われています。土地と建物を一括で買った場合は、消費税額から建物価格を逆算する方法もあります。
相続税を払った場合の上乗せ
取得費が分からない場合でも、相続税の申告期限から3年以内に売れば「取得費加算の特例」で、その土地に対応する相続税額を取得費に加えることができます。概算取得費5%と取得費加算は併用できます。上の例で加算額が250万円なら、譲渡所得は3,670万円−250万円＝3,420万円になります。
実務上の対応
被相続人の自宅や金庫に、古い契約書・領収書・ローンの完済証明が残っていないか、相続直後に探しておくことが最も効果的です。見つからない場合は、売却前に推計の資料をどこまで揃えられるか確認し、申告で説明できる根拠を整えてから売却の手取りを見積もりましょう。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。