相続した実家を売らずに貸す選択をする方が増えています。ただ、賃貸に出す時期によっては、せっかく受けた小規模宅地等の特例（居住用330㎡まで80%減額）が使えなくなることがあります。この記事では、特例との関係と、賃貸開始後の税務を整理します。
特例の要件と「賃貸に出せる時期」
特定居住用宅地等の特例は、誰が取得したかで要件が異なります。
| 取得者 | 申告期限までの要件 | 賃貸に出せる時期 |
|---|---|---|
| 配偶者 | なし | 相続直後から可 |
| 同居していた親族 | 保有と居住の継続 | 申告期限（10か月）の後 |
| 別居の子（家なき子） | 保有の継続のみ | 申告期限前でも可（居住要件がないため） |
同居していた子が特例を受ける場合は、申告期限まで自分が住み続けることが条件なので、期限前に引っ越して賃貸に出すと特例の要件を満たしません。配偶者は要件がないため、相続後すぐに貸しても特例は維持されます。家なき子は保有のみが要件なので、住まずに貸すこと自体は妨げられませんが、売却すると保有要件を満たさなくなります。
相続時点で貸していなければ貸家建付地にはならない
相続税評価は相続開始時点の利用状況で決まります。相続後に賃貸に出しても、評価は自用地（減額なし）のままで、貸家建付地の約2割減や貸付事業用宅地等の特例（200㎡まで50%減額）は使えません。「相続後に貸せば評価が下がる」というのは誤解です。
賃貸開始後の所得税
家賃収入は不動産所得として毎年確定申告します。相続した建物の減価償却は、被相続人の取得価額と未償却残高を引き継いで計算します。古い実家で取得価額が分からない場合は、建築当時の資料や固定資産税の評価の経過から合理的に見積もることになります。賃貸のために行ったリフォーム費用は、原状回復なら修繕費、価値を高める工事なら資本的支出として減価償却します。
判断のポイント
築年数の古い家は、貸すために耐震や水回りの改修に数百万円かかることが多く、家賃との採算を先に試算する必要があります。空き家の3,000万円特別控除（相続開始から3年目の年末まで、2027年末までの売却）は、賃貸に出すと「相続から売却まで事業・貸付・居住の用に供していない」という要件を満たさなくなるため、将来売る可能性があるなら、特例を使って売るか貸すかを早い段階で比較しておきましょう。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。