中小企業では、工場や店舗の土地建物を社長個人が所有し、会社に貸している形がよく見られます。社長が亡くなると、この土地建物は相続財産となり、評価額が相続税を大きく左右します。評価は「会社との貸し借りの条件」で決まるため、生前に契約内容を整理しておくことが重要です。
土地の評価は「地代」と「届出」で変わる
社長個人の土地に会社が建物を建てている場合、評価は次の3パターンに分かれます。
| 貸し方 | 土地の評価 | 会社側（株価への影響） |
|---|---|---|
| 権利金なし・無償返還届出あり・相当の地代 | 自用地評価額の80% | 借地権20%相当を純資産に加算 |
| 権利金なし・無償返還届出あり・地代なし（使用貸借） | 自用地評価額の100% | 加算なし |
| 届出なし・通常の地代（権利金の認定課税あり） | 借地権割合を引いた貸宅地評価 | 借地権を純資産に計上 |
「土地の無償返還に関する届出書」は、会社が将来土地を無償で返すことを税務署に届け出る書類です。これを出しておけば、権利金をもらわずに貸しても借地権の認定課税を受けません。届出を出したうえで固定資産税の2〜3倍程度の地代を受け取っていれば、相続税では自用地評価額の80%で評価するとされています。
例えば、自用地評価額が1億円の土地なら、有償で貸していれば8,000万円、無償で貸していれば1億円と、2,000万円の差が出ます。
特定同族会社事業用宅地等の特例
社長個人の土地を同族会社が事業に使っている場合、要件を満たせば特定同族会社事業用宅地等として400㎡まで80%減額できます。主な要件は次のとおりです。
- 相続開始の直前に、被相続人とその親族で会社の株式の50%超を持っていること
- 土地を会社に**有償（相当の対価）**で貸していること
- 取得した相続人が申告期限においてその会社の役員であること
- 申告期限まで土地を保有し、会社が事業を続けていること
- 会社の事業が不動産貸付業でないこと
無償で貸している場合は特例の対象外になるため、地代の有無はここでも効いてきます。上の例で8,000万円の評価になった400㎡以内の土地にこの特例を使うと、8,000万円 × 20% ＝ 1,600万円まで下がります。
建物も社長個人が所有している場合
建物も社長個人の所有で会社に賃貸しているなら、建物は貸家として固定資産税評価額の70%で評価し、土地は貸家建付地として評価します。建物を無償で会社に使わせていると、貸家としての減額は受けられません。
社長と会社の間の契約は、契約書がないことも多いものです。賃貸借契約書の作成、地代の口座振込、無償返還届出の確認は、相続税だけでなく株価評価にも影響します。生前の整理を無料相談でご相談ください。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。