一人暮らしの親が自宅で亡くなり、発見が遅れた。あるいは所有する賃貸物件で事故があった。そうした不動産を相続すると、評価と売却の両方で特有の問題が生じます。相続税の評価で減額できるのか、売るときに何を伝えるべきか、清掃費用はどう扱うのかを整理します。
相続税の評価：原則は通常どおり
財産評価基本通達には、事故物件や孤独死のあった建物の評価を下げる明文の規定がありません。原則として土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額で、通常の不動産と同じ評価になります。
ただし、通達の評価が時価を大きく上回る特別な事情がある場合は、不動産鑑定士の鑑定評価額で申告することを検討する余地があります。
- 自然死で発見も早く、通常の清掃で済んだ場合：減額の根拠は乏しい
- 発見が大幅に遅れ、建物内部の損傷が大きい場合：損傷分を考慮した評価や鑑定を検討
- 事件性のある死亡で市場価値が著しく下がる場合：鑑定評価による時価での申告を検討
鑑定評価で申告しても税務署が認めるとは限らないため、減額の幅と費用を比較して判断します。
特殊清掃・リフォーム費用の扱い
発見が遅れた場合の特殊清掃や消臭、床・壁の交換などの費用は、相続開始後に相続人が負担するものであり、被相続人の債務ではないため債務控除の対象にはなりません。葬式費用にも当たりません。
一方、その不動産を売却する場合は、譲渡費用に含められる可能性があります。領収書と工事内容が分かる見積書を残しておきます。賃貸物件で借主が亡くなった場合の原状回復費用は、借主の遺族や保証会社に請求することになります。
売却時の告知義務
国土交通省の宅地建物取引業者向けガイドライン（2021年）では、次のように整理されています。
| 事案 | 告知 |
|---|---|
| 老衰・病死などの自然死、日常生活での不慮の事故死 | 原則として告知不要 |
| 自然死でも発見が遅れ、特殊清掃や大規模リフォームが必要になった場合 | 告知が必要 |
| 自殺・事件による死亡 | 告知が必要。賃貸は発生からおおむね3年経過で告知不要とされるが、売買には期間の目安がない |
個人間の売買でも、買主の判断に影響する事実を知りながら告げなければ、契約不適合責任や損害賠償の問題になり得ます。価格を下げる代わりに契約不適合責任を免責とする条項を入れる例が一般的です。
空き家特例の活用
被相続人が一人暮らしだった家を相続して売却する場合、1981年5月以前に建築された家屋などの要件を満たせば、空き家特例（3,000万円の特別控除。相続人が3人以上なら2,000万円。2027年末まで）が使える可能性があります。取り壊して売る方法も対象なので、損傷が大きい場合は更地での売却を検討します。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。