自宅の土地が登記上は2筆や3筆に分かれている、あるいは家の前の私道を近隣と共有している、というケースはよくあります。小規模宅地等の特例は登記上の筆ごとではなく「一体として居住の用に供されていた範囲」で判定します。私道の持分も、自宅の敷地と一体で使われていれば対象に含められるのが一般的です。
筆の数ではなく利用の実態で見る
相続税の土地評価は、原則として「利用単位」ごとに行います。自宅の建物が2筆にまたがって建っている、庭が隣の筆に広がっている、といった場合は、その複数の筆をまとめて1つの宅地として評価し、特例の面積もその合計で数えます。
逆に、1筆の土地でも一部が月極駐車場として貸されていれば、その部分は居住用ではなく貸付用の判定になります。筆が1つでも利用区分が複数あれば分けて考えるということです。
私道持分の扱い
自宅の敷地と公道の間に、近隣の数軒で共有している私道があることがあります。この私道の持分は、自宅の敷地を使うために必要なものと考えられるため、居住用宅地の一部として特例を適用できるとされています。
計算は次のように行います。
- 私道全体の面積100㎡、持分5分の1 → 対象面積は20㎡
- 私道の評価額は、通り抜けできない行き止まり私道なら通常の評価の30%相当、不特定多数が通行する道路なら評価しない扱いが一般的
例えば自宅敷地が320㎡で、私道持分が20㎡ある場合、合計340㎡のうち330㎡までが特例の対象になります。どの部分を330㎡に含めるかは選択できるため、評価額の高い宅地部分を優先し、評価の低い私道部分を外すのが有利です。
よくある誤り
- 私道の評価をゼロとしているのに、特例の面積にだけ私道を加えている（評価しない土地には減額の効果がありません）
- 離れた場所にある家庭菜園や物置用の土地を自宅と一体として申告している（通常は別の利用単位です）
- 登記簿の地積と実測面積が大きく違うのに登記簿のまま計算している（実測図があれば実測を使うのが原則です）
実務上の対応
複数筆の土地は、公図と現地の利用状況を照らし合わせて利用単位を決めることから始まります。私道の持分は登記簿に載っているため、名寄帳や固定資産税の課税明細で持分の有無を確認しましょう。筆の分け方や私道の評価は税額に直結するため、土地評価に慣れた税理士に確認されることをおすすめします。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。