自宅の敷地のほかにアパートの土地や駐車場も持っている場合、小規模宅地等の特例をどの土地に使うかで税額が大きく変わります。選ぶ基準は「土地の評価額の高さ」ではなく「1㎡あたりの減額効果」です。この記事では併用のルールと、比較の計算方法を具体例で解説します。
併用できる組み合わせと限度面積
特例には居住用（330㎡・80%）、事業用（400㎡・80%）、貸付用（200㎡・50%）があります。居住用と事業用は完全併用でき、合計730㎡まで使えます。一方、貸付用を含める場合は次の調整計算で判定します。
居住用面積×200／330＋事業用面積×200／400＋貸付用面積≦200㎡
つまり貸付用を1㎡使うと、居住用の枠が1.65㎡分減る関係にあります。
1㎡あたりの減額効果で比べる
比較の基準は、貸付用の枠1㎡に換算した場合の減額額です。
- 居住用：1㎡あたりの評価額×80%×（330／200）
- 貸付用：1㎡あたりの評価額×50%
例として、自宅（1㎡あたり20万円、250㎡）とアパートの土地（1㎡あたり40万円、150㎡）を比べます。
- 自宅：20万円×80%×1.65＝26万4,000円
- アパート：40万円×50%＝20万円
貸付用の枠1㎡あたりで見ると自宅の方が減額効果が大きいため、自宅に優先して使うのが有利です。自宅250㎡を全部使った場合、残りの貸付用の枠は200－250×200／330＝約48.5㎡となり、アパートの土地にも一部使えます。
| 選択 | 減額額 |
|---|---|
| 自宅250㎡に適用 | 250㎡×20万円×80%＝4,000万円 |
| 残り枠約48.5㎡をアパートに適用 | 48.5㎡×40万円×50%＝約970万円 |
| 合計 | 約4,970万円 |
アパートに先に200㎡使うと減額は150㎡×40万円×50%＝3,000万円で、自宅には枠が残りません。この例では自宅優先の方が約1,970万円多く減額できます。
見落としやすい点
減額額が大きい土地でも、取得する相続人によっては結果が変わります。配偶者が取得する土地に特例を使っても、配偶者の税額軽減で税額がそもそもゼロなら効果は薄くなります。また、貸付用の土地は相続開始前3年以内に貸し付けを始めたものだと対象外になることがあります。
複数の土地がある場合は、取得者と税額軽減の組み合わせも含めて全パターンを比較することが大切です。無料相談で試算いたします。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。