相続した自宅を申告期限前に売却・取り壊したら小規模宅地等の特例はどうなる？

相続した自宅を早く売却して納税資金にしたい、古い建物を取り壊して建て替えたい、というご希望はよくあります。しかし、小規模宅地等の特例には「申告期限まで保有し続ける」という要件があり、期限前に手放すと特例が使えなくなることがあります。取得者の立場ごとに整理します。

取得者ごとの継続要件

居住用宅地の特例では、取得者によって継続要件が異なります。

配偶者は相続直後に売却しても特例を受けられます。一方、同居していた子や家なき子は、申告期限（相続開始から10か月）までに売却すると要件を満たさず、その土地について特例を受けられません。

売買契約の時期と引き渡しの関係

申告期限より前に売買契約を結んだ場合、所有権の移転時期がいつかが問題になります。一般的には引き渡しの日で所有権が移ると考えられていますが、契約の内容によっては契約日に移転すると見られることもあります。申告期限ぎりぎりの売却は避け、引き渡しを申告期限後に設定するのが安全です。

取り壊し・建て替えの場合

同居親族が、相続した自宅を申告期限前に取り壊して建て替える場合はどうでしょうか。土地は保有し続けているため保有要件は満たします。問題は居住要件です。建て替え中は仮住まいに移るため、形式的には居住していない期間が生じます。

この点は、建て替えのための一時的な転居であり、完成後に再び居住する予定であれば、居住の継続が途切れたとは見ないのが一般的な考え方です。ただし、取り壊した後に土地を駐車場にしたり、他人に貸す建物を建てたりすると、居住用としての要件を満たさなくなります。

事業用・貸付用の場合

事業用宅地では、申告期限まで事業を続け、土地を保有することが必要です。貸付用では貸付を続けることが要件になります。相続後に入居者が退去して空室になった場合は、募集を続けていれば貸付の継続と認められるのが通常ですが、自分で住み始めたり、売却したりすると要件を外れます。

実務上の対応

納税資金のために売却が必要な場合は、特例を受けない土地から先に売る、配偶者が取得した土地を売る、申告期限後に売却する、といった順序を検討します。取得費加算の特例との組み合わせもあるため、売却の計画は申告前に無料相談でご相談ください。

※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。