住宅ローンを返済中の方が亡くなった場合、残っているローンがどうなるかは、**団体信用生命保険（団信）**に加入していたかどうかで大きく変わります。
団信に加入していた場合
団信は、ローンの契約者が亡くなったときに保険金で残債を返済する保険です。ほとんどの銀行の住宅ローンでは加入が条件になっています。
- 相続人が金融機関に死亡を届け出ると、保険会社から金融機関に保険金が支払われ、ローンは完済されます
- 相続人が受け取る保険金ではないため、相続税のかかる生命保険金には当たらず、非課税枠の計算にも関係しません
- 完済されるため、ローン残高は債務控除できません
- 抵当権の抹消登記を行い、家は通常どおり相続財産として評価します
結果として、ローンのない自宅が相続財産になるため、相続税の計算上は自宅の評価額がそのまま課税対象になります。小規模宅地等の特例の対象になるかを確認しましょう。
団信に加入していなかった場合
フラット35の一部（団信を任意加入にしていた場合）や、事業用の借入では未加入のことがあります。この場合、
- ローンは相続人が引き継いで返済します（相続放棄をしない限り）
- ローン残高は債務控除として相続財産から差し引けます
- 金融機関との間で債務引受の手続きが必要です
確認の方法
金融機関に連絡し、団信の加入の有無と手続きを確認します。がん・三大疾病保障付きの団信では、死亡前の所定の状態で返済が免除されている場合もあります。死亡から請求までの期間に支払ったローンは、後から返金されるのが一般的です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。