不動産の「一物四価」とは？相続税評価額・実勢価格・固定資産税評価額・公示価格の関係

同じ土地に実勢価格・公示価格・相続税路線価・固定資産税評価額の4つの価格があり、路線価は公示価格の約80%、固定資産税評価額は約70%が目安です。相続税申告で使う価格、売却時の目安にする価格、4つの価格がずれる理由を解説します。

土地には目的の異なる複数の「価格」があり、「一物四価」と呼ばれます。相続の場面では、申告に使う価格と売却の目安にする価格が違うため、どの数字が何を意味するかを知っておくと判断を誤りません。

4つの価格

価格	決める主体・用途	公示価格に対する目安
実勢価格（時価）	実際の売買で成立する価格	地域・時期で大きく変動
公示価格	国土交通省が毎年1月1日時点で公表。取引の指標	100%
相続税路線価	国税庁が毎年7月に公表。相続税・贈与税の評価に使う	約80%
固定資産税評価額	市町村が3年ごとに評価替え。固定資産税・登録免許税・不動産取得税の計算に使う	約70%

路線価と固定資産税評価額が公示価格より低く設定されているのは、1年の間の地価の変動で納税者が不利にならないよう余裕を持たせているためです。

土地は原則として路線価方式（路線価×面積×補正率）または倍率方式（固定資産税評価額×倍率）で評価します。建物は固定資産税評価額そのものです。実勢価格では評価しません。

例：公示価格ベースで1億円相当の土地路線価による評価額≒1億円×80%＝8,000万円固定資産税評価額≒1億円×70%＝7,000万円

この差が、不動産を持つと相続税評価が現金より低くなる理由です。ただし、路線価による評価が実勢価格と著しくかけ離れている場合は、税務署が不動産鑑定評価で評価し直す例もあり、評価の差を使った過度な対策には注意が必要です。

売却の目安は実勢価格です。路線価を0.8で割り戻した金額が一応の目安になりますが、地方や郊外では実勢価格が路線価を下回ることも珍しくなく、逆に都市部の人気エリアでは路線価の1.5倍以上で取引されることもあります。不動産会社の査定や近隣の成約事例で確認してください。

遺産分割では「相続税評価額で分けるのか時価で分けるのか」を先に決めておかないと、後でもめる原因になります。納税通知書の固定資産税評価額と路線価図は無料で確認できるので、相続が始まったら早めに4つの価格を並べて全体像をつかんでおきましょう。

※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。