現金1億円はそのまま1億円で評価されますが、1億円で買った土地と建物は、相続税評価額が時価の5〜7割程度になることが一般的です。土地は路線価（公示価格の8割）、建物は固定資産税評価額（建築費の5〜7割）で評価されるためです。さらに賃貸すれば貸家建付地・貸家の減額、小規模宅地等の特例も使えます。
効果の例
現金1億円でアパート（土地5,000万円・建物5,000万円）を購入して賃貸した場合、土地は路線価で4,000万円→貸家建付地で約3,200万円、建物は固定資産税評価額3,000万円→貸家で2,100万円、合計約5,300万円の評価になります。現金のままより約4,700万円評価が下がり、相続税率30%なら1,400万円程度の差になります。
リスクと注意点
- 否認された事例：2022年の最高裁判決では、相続直前に多額の借入で購入したマンションについて、路線価による評価が否定され、鑑定評価額（時価）で課税されました。相続税の負担を著しく減らすことを目的とした、極端な取引は否認されるリスクがあります
- タワーマンションの評価見直し：2024年から、分譲マンションの評価額が市場価格の6割に満たない場合は6割まで引き上げる計算が導入されました
- 不動産そのもののリスク：空室・修繕・値下がり・流動性の低さ。節税額以上に資産価値が下がれば本末転倒です
- 納税資金：現金を不動産に替えると納税資金が不足することがあります
- 高齢になってからの借入による購入は、判断能力や返済の面からも慎重な検討が必要です
不動産による対策は、時間に余裕を持って、収益性と分けやすさも含めて検討することが大切です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。