「自分の代で底地は片づけておきたい」。長年の借地人との付き合い、年数万円の地代、更新のたびの交渉を、子の代に持ち越したくないという相談は多くあります。結論から書くと、底地の整理は、借地人への売却 → 借地権の買取 → 交換 → 共同売却 → 物納の順に当てはめて検討し、相続前に行うか相続後に行うかを土地ごとに決めます。方法ごとの税金は底地の整理方法3つに書いたので、この記事では進め方の順番と世代の視点をまとめます。
手順1：土地と借地人の棚卸し
底地ごとに、借地人の年齢と後継ぎの有無、建物の古さ、地代の水準、更新の時期、借地人の意向（住み続ける・建て替える・手放したい）を一覧にします。借地人側にも相続や建替えという節目があり、そこが整理の機会です。
手順2：方法を順番に当てはめる
| 順 | 方法 | 向いている場合 | 税務の要点 |
|---|---|---|---|
| 1 | 借地人に底地を売る | 借地人に資金があり住み続ける | 譲渡所得。取得費は概算5%が多い |
| 2 | 借地権を買い取る | 借地人が手放したい、建物が古い | 買取後は自用地評価に戻る。更地で売る・貸すまでの出口を決めてから |
| 3 | 底地と借地権を交換する | 広い土地で2つに分けられる | 固定資産の交換の特例で課税の繰延べ（時価の差が20%以内など）（交換の特例） |
| 4 | 底地と借地権を一緒に第三者に売る | 借地人も手放したい | 更地価格で売り、代金を借地権割合などで分ける。双方に譲渡所得 |
| 5 | 物納の候補として残す | 借地人と話がまとまらない | 相続後に相続税評価額で納付。契約書・境界・地代の記録が整っていることが条件（延納と物納） |
1〜4は借地人の合意が要ります。整理できる土地から順に手をつけ、残った底地は5の物納か、相続後に子が売る前提で引き継ぐと割り切るのも一つの選択です。
手順3：相続前に行うか、相続後に行うか
| 相続前（地主本人） | 相続後（相続人） | |
|---|---|---|
| 相続税評価 | 底地（更地の3〜4割程度）が現金に変わり、評価が上がることがある | 底地評価のまま相続 |
| 譲渡所得 | 本人の長期譲渡20.315%。取得費加算は使えない | 相続税のうち土地分を取得費に加算できる（申告期限から3年以内）（取得費加算の特例） |
| 判断する人 | 借地人と長年の関係がある本人 | 事情を知らない子が交渉することになる |
| 代金の使い道 | 納税資金の準備、生前贈与、自宅の建替え | 納税、分割の調整 |
税務だけなら「底地のまま相続し、相続後に取得費加算を使って売る」ほうが有利なことが多いです。一方、交渉を子に任せると話がこじれやすい、借地人の建替えや売却の希望が相続を待ってくれない、という現実があります。実務では、話がまとまりそうな土地は相続前に、まとまらない土地は相続後に、と土地ごとに分けるのが現実的です。相続前に売る場合は、代金が現金として評価100%で残るので、納税資金に充てる・生前贈与するなど使い道まで決めてから動きます。
手順4：子に引き継ぐものを整える
残す底地は、契約書・覚書・地代の記録・測量図をそろえ、借地人ごとの一覧を作っておきます。誰がどの底地を相続するかを遺言で決めておくと、共有のまま借地人と交渉する事態を避けられます。
当センターでは、地主の方の土地一覧をもとに、整理する土地と残す土地を分け、相続前後それぞれの相続税と譲渡所得税を試算しています。不動産会社からの依頼で地主の方の勉強会を行ってきた経験があり、初回相談は無料、相続税申告は基本報酬99,000円（税込・遺産総額4,000万円まで）からです。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。