親が借りていた賃貸住宅はどうなる？借家権の相続と解約・敷金・公営住宅の扱い

親が一人で賃貸マンションや借家に住んでいた場合、亡くなった後の契約はどうなるのでしょうか。賃借権は相続の対象なので、契約は自動的に相続人に引き継がれます。「誰も住まないから放置すればよい」というわけにはいかず、家賃は発生し続けます。手続きと税金の扱いを整理します。

借家権は相続人が引き継ぐ

建物の賃借権は財産権として相続の対象になり、相続人が複数いれば全員で共有する形になります。貸主は、借主が亡くなったことを理由に契約を解除することはできません。相続人が住み続けたい場合は、貸主に相続の事実を伝え、契約者の名義変更の手続きをすれば足ります。

一方、誰も住まない場合は解約します。解約の意思表示は、原則として相続人全員で行う必要がありますが、実務では相続人代表が他の相続人の同意を得て手続きするのが一般的です。解約予告期間（1か月前など）の間の家賃や、原状回復費用は相続人が負担します。

相続放棄をする場合の注意

借金などの理由で相続放棄を考えている場合、賃貸借契約を自分の判断で解約したり、室内の家財を処分したりすると、相続を承認したとみなされるおそれがあります。放棄をするなら、解約や片付けの前に専門家に相談してください。家賃の滞納があれば、それも被相続人の債務として、放棄すれば引き継がずに済みます。

相続税での扱い

借家権そのものに評価額が付くのはまれで、実際に相続財産になるのは敷金の返還請求権です。

公営住宅・高齢者向け住宅の場合

公営住宅（市営・県営住宅など）は、入居資格が世帯ごとに審査される仕組みのため、一般の借家のように相続人が自動的に住み続けられるわけではありません。同居していた配偶者や高齢・障害のある親族などに限って「使用承継」が認められるのが一般的で、別居の子が引き継ぐことは通常できません。サービス付き高齢者向け住宅や有料老人ホームも、契約の種類によって扱いが異なるため、契約書を確認し、事業者に早めに連絡してください。

内縁の配偶者が同居していた場合

内縁の配偶者は相続人ではないため借家権を相続しませんが、相続人の賃借権を援用して住み続けることが認められた裁判例があるとされています。相続人がいない場合には、同居していた内縁の配偶者などが借家権を承継できる規定も借地借家法にあります。貸主と相続人、同居者の間で早めに話し合い、契約の名義をどうするかを決めておきましょう。

※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。