相続不動産のトラブル事例と予防策｜共有放置・名義放置・境界・未登記の4つの落とし穴

相続した不動産でよく起きるトラブルは、共有のまま放置して持分が細分化する、名義を変えずに次の相続が起きる、境界が決まらず売れない、未登記で融資が使えないの4つです。それぞれで何が起きるか、相続のどの段階で何をしておけば防げるかを解説します。

不動産の相続トラブルは、相続の直後ではなく、5年、10年と経ってから表面化するのが特徴です。「面倒だから後で」と先送りした結果、売ることも貸すこともできない不動産になってしまいます。よくある4つの落とし穴と、それぞれの予防策を整理します。

よくある4つの落とし穴

兄弟3人で共有にした実家を放置し、そのうち一人が亡くなると、その持分はさらに配偶者と子に分かれます。10年後には共有者が7〜8人になり、売却には全員の同意と署名が必要です。一人でも反対する、連絡が取れない、認知症で判断能力がない人がいると、売却も建て替えもできなくなります。

予防策：相続の段階で共有を避け、取得者を一人に決めて代償金や換価分割で調整する。やむを得ず共有にする場合は、売却時期や費用負担を決めた合意書を作っておく。

祖父名義のまま父が亡くなると、祖父の相続人（叔父・叔母やその子）全員の協力がないと登記できません。2024年4月からは相続登記が義務化され、3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になります。

予防策：相続税の申告と同じタイミングで相続登記を済ませる。協議がまとまらない場合でも「相続人申告登記」で義務を果たしておく。

売却を決めて買主も見つかったのに、隣地の所有者が立会いを拒否して確定測量ができず、契約が流れるケースです。隣地も相続で名義が確定しておらず、誰と話せばよいか分からないこともあります。

予防策：隣地の所有者が元気なうちに境界確認書を交わし、境界標を設置しておく。相続直後に売却の可能性があるなら、相続登記と並行して確定測量を発注する。

建物が未登記だと、売却時に買主が住宅ローンを使えず、買い手が限られます。増築部分だけ未登記というケースも多く、固定資産税の課税面積と登記が食い違ったままだと、売買契約前に表題変更登記が必要になります。

予防策：固定資産税の納税通知書と登記事項証明書を突き合わせ、未登記や面積の不一致がないか相続の段階で確認する。

いずれも「相続税の申告期限（10か月）までに何をしておくか」で防げます。申告に必要な戸籍・評価証明書・公図は登記や測量にもそのまま使えるため、申告と登記・境界の整理を同じ期間に進めるのが最も効率的です。不動産が複数ある相続は、無料相談で申告と並行して整理すべき項目を確認してください。

※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。