配偶者居住権を設定すると、自宅の建物と敷地は「配偶者居住権（配偶者が取得）」と「居住建物・敷地の所有権（子などが取得）」に分かれ、それぞれを別々に評価します。ここでは計算の手順を具体例で追います。
計算に必要な数値
- 建物の固定資産税評価額
- 残存耐用年数：建物の法定耐用年数 × 1.5 − 築年数（木造住宅なら22年 × 1.5 ＝ 33年が基準）
- 存続年数：終身の場合は配偶者の平均余命（厚生労働省の生命表による。相続開始時の年齢・性別で決まる）。期間を定めた場合はその年数
- 複利現価率：法定利率（2026年時点で年3%）による、存続年数に応じた率
- 敷地（土地）の相続税評価額
計算式
建物の所有権部分（配偶者以外が取得）
固定資産税評価額 × （残存耐用年数 − 存続年数）÷ 残存耐用年数 × 複利現価率
配偶者居住権 ＝ 建物の固定資産税評価額 − 建物の所有権部分
敷地の所有権部分 ＝ 土地の相続税評価額 × 複利現価率
敷地利用権（配偶者居住権に基づく） ＝ 土地の相続税評価額 − 敷地の所有権部分
残存耐用年数が存続年数以下の場合（古い建物で配偶者が若い場合など）は、建物の所有権部分はゼロとなり、建物の全額が配偶者居住権になります。
具体例
木造の自宅（築15年、固定資産税評価額1,000万円）、敷地の相続税評価額3,000万円、75歳の妻が終身の配偶者居住権を取得し、長男が所有権を取得する場合。妻の平均余命を仮に16年、16年の複利現価率（3%）を0.623とします。
- 残存耐用年数：22年 × 1.5 − 15年 ＝ 33年 − 15年 ＝ 18年
- 建物の所有権部分：1,000万円 × （18 − 16）÷ 18 × 0.623 ＝ 1,000万円 × 0.111 × 0.623 ＝ 約69万円
- 配偶者居住権：1,000万円 − 69万円 ＝ 931万円
- 敷地の所有権部分：3,000万円 × 0.623 ＝ 1,869万円
- 敷地利用権：3,000万円 − 1,869万円 ＝ 1,131万円
| 取得者 | 財産 | 評価額 |
|---|---|---|
| 妻 | 配偶者居住権 ＋ 敷地利用権 | 931万円 ＋ 1,131万円 ＝ 2,062万円 |
| 長男 | 建物の所有権 ＋ 敷地の所有権 | 69万円 ＋ 1,869万円 ＝ 1,938万円 |
注意点
配偶者の年齢が若いほど存続年数が長くなり、配偶者居住権の割合が大きくなります。小規模宅地等の特例は、妻の敷地利用権と長男の敷地所有権のそれぞれに、要件を満たせば適用できます。妻の死亡で配偶者居住権は消滅し課税されないため、二次相続まで含めた検討が重要です。平均余命と複利現価率は毎年の公表値で確認してください。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。