相続財産の中に、先祖代々の山や、使っていない原野、資材置場などの雑種地が含まれることはよくあります。売ることも難しく価値は低いものの、相続税評価ではゼロにはなりません。それぞれの評価の仕組みを知っておくと、財産目録の作成や納税の見通しが立てやすくなります。
山林の3区分
山林は、農地と同じように所在地によって3つに区分されます。
- 純山林：市街地から遠く、宅地化の影響を受けない山林 → 倍率方式
- 中間山林：純山林と市街地山林の中間 → 倍率方式
- 市街地山林：市街化区域内など宅地化が進む地域の山林 → 宅地比準方式
倍率方式では、固定資産税評価額に倍率表の山林の倍率を掛けます。純山林の固定資産税評価額は1㎡当たり数十円程度のことも多く、広い山でも評価額は比較的小さくなります。
市街地山林は、宅地とした場合の価額から宅地造成費を差し引いて評価します。ただし、傾斜が急で宅地への転用が見込めない山林は、宅地比準ではなく近隣の純山林の価額に準じて評価できます。これは市街地山林でも造成費が宅地価額を上回るような場合の救済的な取り扱いで、評価額が大きく下がることがあります。
原野の評価
原野（耕作されていない荒れ地など）も、純原野・中間原野・市街地原野の3区分で、山林と同じ考え方で評価します。倍率表にその地域の原野の倍率が載っていれば倍率方式、市街地原野なら宅地比準方式です。
雑種地の評価
雑種地は、宅地・農地・山林・原野のどれにも当たらない土地の総称で、駐車場・資材置場・ゴルフ場・遊園地などが含まれます。原則として、その雑種地と状況が似ている近くの土地の価額を基にし、違いを調整して評価します（近傍地比準）。市街化区域内の駐車場なら近くの宅地に比準し、路線価があれば路線価方式に近い計算になります。
計算例：純山林と市街地山林の比較
- 純山林：固定資産税評価額20万円（地積1万㎡）、倍率3.0 → 20万円 × 3.0 ＝ 60万円
- 市街地山林：路線価5万円／㎡の地域、地積500㎡、宅地造成費（傾斜度に応じた単価）が1㎡当たり仮に1万5,000円 → （5万円 − 1万5,000円）× 500㎡ ＝ 1,750万円
同じ「山林」でも、場所によって評価額の桁が変わることが分かります。
注意点
山林には保安林の指定があると、伐採制限の程度に応じて評価額を減額できます。また、どこにある山か分からない、境界が不明という相談も多いため、固定資産税の課税明細や森林簿、法務局の公図で所在を確認することから始めてください。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。