用途地域の境界にある土地では、道路に面した部分は容積率400%、奥の部分は容積率200%というように、1つの土地の中で建てられる建物の大きさが変わることがあります。路線価は正面道路側の容積率を前提に付けられているため、奥側の容積率が低い分だけ評価を減額する仕組みがあります。
対象になる宅地
- 正面路線に接する部分の容積率より、それ以外の部分の容積率が低い宅地
- 容積率の境界が土地の中を通っている（用途地域の境界線が道路から一定距離のところで引かれている場合など）
奥側の容積率が高い場合は、この減額の対象になりません。また、正面路線と側方路線の両方に接し、容積率が高いほうの路線が正面になっていないようなケースでは、適用の仕方に例外があります。
減額割合の計算式
減額割合 ＝ {1 − （各部分の地積 × その部分の容積率）の合計 ÷（総地積 × 正面路線の容積率）} × 容積率が価額に及ぼす影響度
「影響度」は地区区分ごとに定められており、高度商業地区や繁華街地区では大きく、普通住宅地区では小さい値になっています。具体的な値は国税庁の付表で確認してください。
計算例
普通商業・併用住宅地区、総地積400㎡のうち、道路側200㎡が容積率400%、奥側200㎡が容積率200%の宅地。影響度を仮に0.5とします。
- 各部分の地積 × 容積率の合計：200㎡ × 400% ＋ 200㎡ × 200% ＝ 800 ＋ 400 ＝ 1,200
- 総地積 × 正面の容積率：400㎡ × 400% ＝ 1,600
- 1 − 1,200 ÷ 1,600 ＝ 0.25
- 減額割合：0.25 × 0.5 ＝ 0.125（12.5%）
通常の路線価評価で8,000万円なら、8,000万円 × （1 − 0.125）＝ 7,000万円となります。
注意点
容積率は、都市計画で定められた「指定容積率」を使います。前面道路の幅員による制限（基準容積率）で実際の容積率がさらに低くなる場合でも、この減額の計算は指定容積率で行います。また、減額の計算は、奥行価格補正など通常の補正をすべて行った後の価額に対して行います。
用途地域の境界線の位置は、市区町村の都市計画図で確認できます。境界線が土地のどこを通っているかで各部分の地積が変わるため、図面に境界線を正確に落とし込む作業が必要です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。