相続人の誰も住む予定がない実家や、分けにくい土地は、売却して代金を分ける換価分割が選ばれることが多くあります。公平に分けやすい一方で、売却にかかる税金と手続きの順序に注意が必要です。
手続きの流れ
- 遺産分割協議書に「売却して代金を〇:〇の割合で分ける」と明記する
- 相続登記をする（相続人全員の共有名義か、便宜上代表者の単独名義）
- 売却し、経費を引いた代金を協議書の割合で分配する
代表者の単独名義で登記して売却する場合でも、協議書に換価分割であることと分配割合が書かれていれば、代金の分配に贈与税はかかりません。
かかる税金
- 相続税：売却前の相続税評価額で計算します。売却価格が評価額より高くても相続税は変わりません
- 譲渡所得税：売却益（売却代金 − 取得費 − 譲渡費用）に対して、各相続人が分配割合に応じて所得税・住民税を申告します。取得費は亡くなった方が買ったときの価格を引き継ぎます（不明なら売却代金の5%）
使える特例
- 相続税の申告期限から3年以内の売却なら取得費加算の特例
- 亡くなった方が一人暮らしだった古い家なら空き家の3,000万円特別控除（相続人3人以上は2,000万円）
どちらが有利かは売却益と相続税額で変わります。売却のタイミングは申告期限や特例の期限と合わせて計画しましょう。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。