不動産が主な遺産で平等に分けにくいとき、選択肢になるのが代償分割と換価分割です。どちらも「お金で調整する」点は同じですが、税金の計算は大きく異なります。この記事では両者を相続税・所得税・贈与税の3つの観点で比較します。
相続税の計算の違い
| 項目 | 代償分割 | 換価分割 |
|---|---|---|
| 課税の対象 | 不動産の相続税評価額 | 不動産の相続税評価額（売却額ではない） |
| 各人の課税価格 | 取得者は評価額−代償金、受取側は代償金 | 売却代金の分配割合で按分した評価額 |
| 小規模宅地等の特例 | 取得者が要件を満たせば適用可 | 申告期限まで保有が要件の場合は適用できない |
代償分割で注意したいのは、代償金を時価ベースで決めたときの調整です。評価額4,000万円・時価6,000万円の自宅を長男が取得し、次男に3,000万円を払う場合、そのまま差し引くと長男の課税価格は1,000万円になり、次男は3,000万円で不均衡です。このため代償金に「評価額÷時価」を掛けて調整する計算（3,000万円×4,000万円÷6,000万円＝2,000万円）が認められています。
譲渡所得と取得費加算の違い
換価分割では、相続人全員が持分に応じて売却したことになります。譲渡所得は各人に分かれ、相続税を払った人はそれぞれ取得費加算の特例を使えます。空き家の3,000万円控除も要件を満たせば各人で使えます（相続人3人以上なら2,000万円）。
代償分割では売却は起きないため、その時点で所得税はかかりません。ただし、取得者が後日売却したときの譲渡所得はすべて取得者のものです。代償金として払った3,000万円は取得費に含められないため、結果として代償分割のほうが所得税負担が重くなるケースがあります。代償金の資金を用意するために取得者が不動産を売れば、換価分割と変わらない税負担になりかねません。
贈与税リスクと協議書の記載
税務上もっとも差が出るのが協議書の書き方です。
- 代償分割: 協議書に「長男は本不動産を取得する代償として、次男に金3,000万円を支払う」と明記する。記載がないまま支払うと、長男から次男への贈与とみなされ贈与税の対象になる
- 換価分割: 売却の便宜上、長男の単独名義で登記して売ることがある。協議書に「換価のための便宜的な登記であり、売却代金を2分の1ずつ分配する」と記載しておけば、長男から次男への贈与とは扱われない
どちらを選ぶかは、不動産を手放してよいか、取得者に資金があるか、譲渡所得の特例が使えるかで決まります。税額の試算を踏まえて判断したい方は無料相談をご利用ください。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。