会社経営者が個人で所有する土地を自分の会社に貸し、その上に本社や工場が建っているケースは珍しくありません。この土地は「特定同族会社事業用宅地等」として400㎡まで80%の減額対象になり得ます。ただし、会社に無償で貸していると対象外になるなど、地代の有無が結果を左右します。
要件の全体像
特定同族会社事業用宅地等に該当するには、次の要件を満たす必要があります。
- 相続開始の直前に、被相続人とその親族などが発行済株式の50%超を持つ会社の事業に使われていた土地であること
- その会社の事業が不動産貸付業などではないこと
- 土地を取得した親族が、申告期限においてその会社の役員であること
- 申告期限まで土地を保有し、会社が事業を続けていること
役員の要件は見落とされがちです。土地を相続した配偶者が会社の役員でなければ、この特例は使えません。申告期限までに役員に就任すれば要件を満たすため、遺産分割と合わせて役員登記も検討します。
地代の有無で区分が変わる
被相続人が会社から相当の地代を受け取っていた場合、その土地は被相続人の「貸付事業」に使われていたことになります。貸付先が同族会社で、かつ会社が事業に使っていれば、貸付事業用（200㎡・50%）ではなく特定同族会社事業用（400㎡・80%）として扱えます。
一方、会社に無償で貸していた（使用貸借）場合は、被相続人の貸付事業とは言えないため、特定同族会社事業用宅地等には該当しません。この場合は貸付事業用宅地等にも該当せず、特例を一切受けられないのが原則です。
| 貸し方 | 評価 | 特例 |
|---|---|---|
| 相当の地代で貸している | 貸宅地として評価（借地権分を控除） | 400㎡・80% |
| 固定資産税程度の地代 | 使用貸借として自用地評価 | 原則対象外 |
| 無償（使用貸借） | 自用地評価 | 原則対象外 |
固定資産税相当額程度の支払いは、税務上は「無償」と同じ扱いになる点に注意が必要です。
建物を会社が所有している場合の注意
土地は個人、建物は会社という形が一般的ですが、建物も個人所有で会社に貸している場合は、建物の賃料が有償であれば同じく対象になります。また、「土地の無償返還に関する届出書」を提出している場合は、土地の評価が自用地の80%になる扱いと併せて、特例の判定も行います。
実務上の対応
経営者の相続では、自社株の評価や事業承継税制との組み合わせも関わります。地代の設定は生前に見直せる数少ない対策の一つですので、早めに無料相談でご相談ください。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。