親と同居する子が、自分のお金で親名義の家を増築した、水回りを数百万円かけて改修した、というケースは珍しくありません。「自分が払ったのだから自分の財産」と思いがちですが、法律と税金の扱いは違います。相続のときに問題にならないよう、仕組みを整理します。
工事部分は建物の所有者のものになる
増改築した部分は、民法の「付合」により、建物の所有者（親）の所有になります。子が費用を負担しても、独立した建物として区分できない限り、子の所有権は生じません。税務上は、子が親に工事費相当額を贈与したものとみなされ、年110万円を超える部分に贈与税がかかるのが原則です。
例：子が600万円の資金で親名義の家を改修した場合 贈与税の課税価格＝600万円−110万円＝490万円 子から親への贈与は「一般税率」なので、490万円×30%−65万円＝82万円
多くの家庭では申告されないまま相続を迎えますが、税務調査で工事の請求書と子の口座の出金が確認されると指摘を受けることがあります。
贈与にしないための方法
| 方法 | 内容 |
|---|---|
| 持分の移転 | 工事費相当の割合で建物の持分を親から子に移す（親から子への譲渡として整理。金額によっては所得税や贈与税の検討が必要） |
| 金銭消費貸借 | 子が親に工事費を貸したことにして借用書を作り、親が返済する。返済がなければ相続時に親の債務として債務控除の対象 |
| 親が工事費を負担 | 親の預金から支払う。子が立て替えた分は親が精算する |
最も分かりやすいのは、リフォーム前に親の預金から払うか、親子間の借入として書面を残しておく方法です。借入にした場合、相続時には親の「未返済の借入金」が債務控除になり、同時に子は「親への貸付金」を相続財産として受け取る形で清算されます。
相続時の評価
リフォーム後の家屋は、固定資産税評価額が改定されていればその額で評価します。固定資産税評価額に反映されていない増改築部分は、工事費から経過年数分の減価を差し引いた額の70%相当で評価する取り扱いが一般的です。工事の請求書・領収書・時期が分かる資料を残しておいてください。
小規模宅地等の特例との関係
同居の子が親の自宅の敷地を相続すれば、要件を満たす限り小規模宅地等の特例（330㎡まで80%減額）が使えます。子がリフォーム費用を出していたこと自体は特例の要件に影響しませんが、増築部分を子の名義で区分登記してしまうと、二世帯住宅の区分登記と同様に特例の判定に影響することがあります。リフォームの前後で登記をどうするかは、将来の相続まで見据えて決めることをおすすめします。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。