親の土地に子が家を建てるとき、地代を払わずに使わせてもらう形を「使用貸借」といいます。この場合、贈与税は原則かかりません。一方で相続時の土地の評価や小規模宅地等の特例には影響があり、知らずに進めると相続税で不利になることがあります。
使用貸借なら借地権の贈与にならない
他人の土地に家を建てるときは通常、借地権（土地を使う権利）が発生し、権利金を払います。親子間で権利金も地代も払わない場合、本来なら借地権の贈与と考えられそうですが、税務上は使用貸借として借地権の価値はゼロとして扱われ、贈与税はかかりません。固定資産税相当額程度を子が負担していても使用貸借の範囲内です。
逆に、子が親に世間並みの地代（固定資産税の数倍程度）を払うと賃貸借となり、借地権が子に移ったとして贈与税の問題が生じることがあります。親子間では、無償か固定資産税程度の負担にとどめるのが一般的です。
相続時の土地の評価は100%
使用貸借の土地は、親の相続では**自用地（更地）として100%**で評価されます。他人に貸している土地（貸宅地）なら借地権割合分（60〜70%程度）が差し引かれますが、使用貸借ではこの減額がありません。
例：路線価による評価額4,000万円の土地
- 他人に賃貸（借地権割合60%）: 4,000万円×（1−60%）＝1,600万円
- 子に使用貸借: 4,000万円
「子に貸しているから評価が下がる」という誤解は多く、注意が必要です。
小規模宅地等の特例が使えるか
この土地は、親の居住用でも貸付事業用でもないため、原則として小規模宅地等の特例の対象になりません。例外は、親もその家で子と同居している場合です。親の居住用宅地として、同居する子が相続すれば330㎡まで80%減額できます。
- 親が別の家に住んでいる → 子の家の敷地は特例の対象外（親の自宅の敷地には使える）
- 親が子の家に同居（二世帯含む） → 特例の可能性あり。区分登記の有無に注意
実務上の対応
使用貸借であることを明確にするため、簡単な使用貸借契約書を作り、地代を受け取らないことを記録しておきます。将来、この土地を子が相続する前提なら、遺言で指定しておくと兄弟間の争いを避けられます。土地の評価と特例の適用可否は無料相談で事前に確認できます。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。