路線価や倍率は、その地域の標準的な土地を前提に決められています。しかし同じ道路沿いでも、線路のすぐ脇で騒音がひどい、墓地に隣接している、道路からの高低差が大きく階段でしか上がれない、といった土地は明らかに使いにくく、取引価格も下がります。このような土地は「利用価値が著しく低下している宅地」として、評価額の10%を減額できます。
対象になる主な事情
国税庁の取り扱いで例示されているのは、次のような事情です。
- 道路より著しく高い、または低い位置にあり、付近の宅地と比べて利用価値が低い
- 地盤に甚だしい凹凸がある
- 震動が甚だしい
- 騒音、日照阻害、臭気、忌み（墓地・火葬場などの隣接）などで、取引金額に影響があると認められる
いずれも「その地域の他の宅地と比べて」利用価値が低いことが条件です。地域全体が線路沿いで騒音がある場合は、すでに路線価に反映されているとみなされ、減額は認められません。
計算方法
利用価値が低下している部分の面積に対して10%を減額します。
減額額 ＝ 通常の評価額（補正後）× 低下している部分の地積 ÷ 総地積 × 10%
たとえば評価額4,000万円の宅地全体が墓地に隣接している場合、4,000万円 × 10% ＝ 400万円を減額し、3,600万円が評価額になります。土地の奥側半分だけが高低差で使えない場合は、その半分に対して10%です。
認められにくいケース
- 路線価が隣の道路より低く設定されており、すでにその事情が織り込まれていると判断される場合
- 高低差があっても、同じ道路沿いの他の宅地も同じように高い（低い）場合
- 騒音の程度が通常の生活道路並みで、客観的な根拠がない場合
- 墓地が隣接ではなく、道路を挟んで向かい側にある場合（認められることもありますが、個別の判断になります）
申告時の資料と実務上の対応
この減額は申告書に補正率を書くだけでは説明が足りず、税務署から事情を確認されることがあります。現地写真、高低差を示す測量図や断面図、騒音なら計測記録や線路からの距離、墓地なら公図上の位置関係など、客観的な資料を添えておくと安心です。
10%減は一見小さく見えますが、評価額が大きい土地では税額への影響も大きくなります。「少し使いにくい」程度なら難しいものの、明らかに条件の悪い土地をお持ちなら、申告前に減額の可否を検討する価値があります。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。