土地の上に自分の建物を建てて人に貸している場合、土地の利用が借家人によって制限されているため、相続税では貸家建付地として評価が下がります。
計算式
貸家建付地の評価額 ＝ 自用地評価額 × （1 − 借地権割合 × 借家権割合30% × 賃貸割合）
借地権割合は路線価図の記号（A＝90%〜G＝30%）で、大阪・京都・兵庫の住宅地では60〜70%が多く見られます。借地権割合70%なら、70%×30%＝21%の減額、つまり**自用地の79%**で評価されます。
賃貸割合と空室
賃貸割合は、建物の床面積のうち実際に貸している部分の割合です。空室があると減額が小さくなりますが、募集を続けていて一時的に空いているだけの部屋は賃貸中として扱える場合があります。
駐車場は別
入居者専用の駐車場がアパートと一体なら貸家建付地に含められますが、月極駐車場として貸している土地は「貸家建付地」にはならず、原則として自用地評価です（アスファルト舗装などがあれば貸付事業用の小規模宅地等の特例の対象にはなります）。
小規模宅地等の特例との組み合わせ
貸家建付地として評価を下げたうえで、貸付事業用宅地等として200㎡まで50%減額できます（相続開始前3年以内に貸付を始めた土地は原則対象外）。賃貸不動産は、評価減と特例の両方が使える代表的な財産です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。