京都市東山区の相続税申告・相続の相談
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東山区は祇園・清水・八坂・東福寺といった観光地を抱え、京都市で最も面積の小さい区です。観光需要で店舗や宿泊施設の取引価格が路線価と大きく離れている一方、寺社が地主の借地、祇園新橋や産寧坂の伝統的建造物群保存地区の建築制限、間口の狭い町家と、評価を下げる要素も多い地域です。飲食店や土産物店を家業とする家では、店の造作や営業権、借地権の引き継ぎが分け方に影響します。

東山区の相続でよくある財産と評価のポイント

• 寺社が地主の借地: 借地権が相続財産です。路線価図の借地権割合を掛けて評価し、名義変更の承諾料の慣行を地主に確認します。地主側（底地）の相続では自用地評価から借地権相当を引きます
• 観光地の店舗・宿泊施設: 貸していれば貸家建付地・貸家として評価が下がります。自分で営業していれば特定事業用宅地等の特例を検討します。時価が路線価より高くても、評価は原則として路線価によります
• 伝統的建造物群保存地区の建物: 外観の変更や建て替えに制限があり、売却価格に影響します。建物の評価は固定資産税評価額のままです
• 町家の間口と奥行き: 間口狭小・奥行長大・不整形地の補正を検討します

東山区で使える特例・注意点

1. 特定事業用宅地等の特例: 後継者が店を続ければ400㎡まで80%減。借地権にも使えます
2. 造作・営業権・許認可: 飲食店や宿泊施設は、造作（内装設備）や営業権、旅館業の許可の引き継ぎを分け方と一緒に整理します
3. 総則6項の注意: 相続直前に観光地の物件を時価と評価の差を狙って取得すると、通達どおりの評価が否認されることがあります

東山区でよくある相続の例と費用の目安

寺社が地主の借地上の町家（借地権1・建物1棟）と預貯金を、子2人が相続する例。遺産総額5,000万円・相続人2人なら、当センターの料金は基本報酬 155,000円＋土地評価（借地権） 1か所 100,000円＋建物評価 5,000円＋相続人加算 1人 50,000円＝310,000円（税抜）、税込341,000円が目安です。店舗の造作や営業権がある場合は、内容を伺って別途お見積りします。