京都市南区の相続税申告・相続の相談
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南区は京都駅の南側に広がり、東寺・吉祥院・久世の町工場と貸工場、上鳥羽・久世の農地、間口の狭い借地の住宅が混在する区です。京都駅南口の再開発や物流施設の進出で地価が動いており、工場の跡地や農地が宅地として評価されるケースが増えています。自宅と工場が一つの敷地にある家、市街化区域の農地を持つ家が多く、特例の按分と評価の単位を正しく分けることが相続税の要です。

南区の相続でよくある財産と評価のポイント

• 自宅兼工場: 工場部分と居住部分を分けて評価し、特定事業用（400㎡まで80%減）と居住用（330㎡まで80%減）の特例をそれぞれ判定します。法人化していれば土地の貸付の形で扱いが変わります
• 貸工場・倉庫: 貸家建付地として評価が下がり、貸付事業用宅地等の特例（200㎡まで50%減）を検討します
• 上鳥羽・久世の農地: 市街化区域内は宅地並み評価で高く、生産緑地は5〜35%の減額です。宅地に転用しやすい農地は宅地比準方式で評価します
• 密集した借地: 借りている側は借地権、貸している側は底地が財産です。無道路地や間口狭小の補正も検討します

南区で使える特例・注意点

1. 特例の按分: 自宅兼工場では、事業用400㎡と居住用330㎡を合わせて最大730㎡まで使えます。按分の仕方で税額が変わるので複数案で試算します
2. 農地の納税猶予: 農業を続ける相続人がいれば検討します。生産緑地の指定の有無と、買取りの申出の時期を確認します
3. 工場の後継者がいない場合: 廃業して売る・貸工場にする・農地と一緒に整理するの比較を、相続前に検討します

南区でよくある相続の例と費用の目安

吉祥院の自宅兼工場（土地1筆・建物1棟）と預貯金を、配偶者と子2人が相続する例。遺産総額5,000万円・相続人3人なら、当センターの料金は基本報酬 155,000円＋土地評価 1か所 100,000円＋建物評価 5,000円＋相続人加算 2人 100,000円＝360,000円（税抜）、税込396,000円が目安です。工場部分と居住部分の按分は土地評価の加算の範囲で行います。