換価分割を選んだものの、買い手がなかなか見つからず、不動産が売れないまま相続税の申告期限（10か月）が近づくことは珍しくありません。「売却代金が決まらないと申告できないのでは」と不安になる方が多いのですが、協議書で換価分割と分配割合を定めていれば、売れていなくても分割済みとして申告できます。代金が確定してから申告を直す必要もありません。
申告は相続税評価額で行う
相続税は、売却代金ではなく相続開始時の相続税評価額で計算します。換価分割の場合、各相続人は不動産を分配割合に応じた持分で取得したものとして、その持分の相続税評価額を課税価格に入れます。
例えば土地の相続税評価額が6,000万円、分配割合が兄・妹2分の1ずつなら、申告書には兄3,000万円、妹3,000万円と記載します。後日4,800万円で売れても、5,500万円で売れても、相続税の申告額は変わりません。
協議書が未作成なら「未分割申告」になる
売却が未了でも、換価分割の協議書が申告期限までにできていれば分割済みです。配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例も、要件を満たせば適用できます。
一方、「売れてから分け方を決める」と考えて協議書を作っていない場合は未分割となり、法定相続分で仮の申告をしたうえで「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付します。特例はいったん使えないため、いったん多めに納税する負担が生じます。換価分割を選ぶなら、売却の見通しにかかわらず申告期限前に協議書を作るのが鉄則です。
売却代金の分配と譲渡所得
売却後は、仲介手数料や測量費などを引いた残額を協議書の割合で分けます。分配割合どおりに受け取る限り、相続人間で贈与税の問題は生じません。譲渡所得の申告は、売却した年の翌年3月15日までに各相続人が行います。相続税の申告期限の翌日から3年以内の売却なら、取得費加算の特例で納めた相続税の一部を取得費に上乗せできます。
納税資金が不足するとき
売却代金で相続税を払うつもりだった場合、売却が申告期限に間に合わないと納税資金が足りなくなります。延納の申請や、金融機関からの一時的な借入、預貯金の仮払い制度などを早めに検討してください。納税だけが遅れると延滞税がかかります。売却のスケジュールと納税計画をセットで考えることが重要で、相続税シミュレーションで税額の目安を早めにつかんでおくことをおすすめします。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。