親の相続で不動産を調べたら「建物が未登記だった」「土地の名義が亡くなった祖父のままだった」というケースは、地方の実家ではよくあります。相続税の申告は名義にかかわらず実質で判断して期限内に行いますが、登記は手順を踏まないと進みません。それぞれの処理方法を整理します。
未登記建物の処理
未登記の建物は、まず土地家屋調査士に依頼して建物の「表題登記」を行い、その後に司法書士が「所有権保存登記」をします。被相続人が建てた建物なら、相続人の名義で直接保存登記することが可能です（相続人全員の協議で取得者を決めた証明が必要）。
固定資産税は未登記でも課税されていて、納税通知書に「未登記」や家屋番号なしで載っているのが手掛かりです。市区町村には「未登記家屋の所有者変更届」のような届出を出して納税義務者を変えておきます。未登記のままでも相続税申告では固定資産税評価額で評価し、申告書に載せる必要があります。
祖父名義の土地の処理
祖父名義の土地は、祖父の相続と父の相続が重なった「数次相続」の状態です。登記を進めるには、祖父の相続人（祖母・父の兄弟姉妹、亡くなっていればその子）全員で遺産分割協議をして、取得者を決める必要があります。
- 祖父の出生から死亡までの戸籍を集め、相続人を確定する
- 相続人全員に連絡し、協議書に署名・実印を集める
- 中間の相続（祖父→父）と今回の相続（父→子）を順に登記する
中間の登記は、一定の要件を満たすと省略して直接「祖父→子」と登記できる場合があり、2027年3月31日までは中間の相続登記分の登録免許税が免税です（2026年10月時点の期限。最新の情報を確認してください）。
相続人が増えすぎているときの手段
連絡が取れない相続人がいる、人数が数十人に及ぶといった場合は、協議が整わないこともあります。その場合でも、2024年4月以降は相続登記が義務化され、過去の相続についても2027年3月31日までに登記しなければ過料の対象になり得ます。差し当たりの義務を果たす方法として、自分が相続人であることだけを法務局に申し出る「相続人申告登記」があります。これは所有権を移す登記ではありませんが、過料を避ける手段になります。協議が進まない場合は家庭裁判所の遺産分割調停を使うのが最終手段です。
相続税申告との関係
名義が祖父のままでも、父が実質的に所有・使用していた土地は父の相続財産として申告します。逆に祖父の相続で父以外の人が取得すべき土地だった場合は、父の財産には含めません。誰の財産かが曖昧な土地は、戸籍と固定資産税の納税者、使用状況から判断するため、早めに専門家に相談してください。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。