借地人の家族から「父が亡くなりました」と連絡が来たとき、地主として何ができて何ができないのか。結論から書くと、借地権は相続財産として借地人の相続人に当然に引き継がれ、地主の承諾は要らず、名義変更料（承諾料）も請求できません。契約を解除する理由にもなりません。地主側でやることは、誰が引き継いだかの確認と、地代の受け取り先の整理です。
相続は譲渡ではない
借地権の譲渡（売却）には地主の承諾が要り、承諾料を受け取る慣行があります。しかし相続は被相続人の地位をそのまま引き継ぐものなので譲渡ではなく、承諾も承諾料も不要です。契約書に「名義変更には承諾を要する」とあっても、相続には及びません。
例外は、相続人でない人への特定遺贈です。これは譲渡に当たるので承諾が要り、承諾料の請求もあり得ます。相続人への遺贈や包括遺贈は相続と同じ扱いです。
地主側で確認すること
- 誰が借地権を取得したか：遺産分割協議書や遺言書の写し、戸籍で確認します。分割前は相続人全員の共有です
- 地代の支払い：相続人の代表者を決めてもらい、振込名義を変えます。被相続人名義の口座が凍結されて地代が止まることがあるので、受け取れていない月は未収として記録します
- 契約書の名義：覚書で借地人の名義を書き換えます。契約内容（期間・地代・更新）は変えられません
- 建物の登記：相続登記（2024年4月から義務化）で建物の名義が相続人に変わっているか。登記がないと借地権の対抗要件に影響し、将来の譲渡や物納の支障になります
地主側の相続税評価は、借地人が誰であっても変わりません。貸宅地は自用地評価額から借地権割合を引いた額のままです。借地人が借地上にアパートを建てて貸していても、地主の底地の評価には影響しません（借地上のアパートの評価は借地人側の話です）。
相続人が分からない・全員が放棄したとき
借地人に身寄りがない、相続人全員が相続放棄したといった場合、借地権と建物は引き継ぐ人がいない状態になります。地主が勝手に建物を壊すことはできず、家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立て、清算人との間で借地権の処理（地主による買取り、建物の取壊し）を進めます。申立ての費用（予納金）は申立人の負担になるのが通常です。地代の滞納が続いた場合は、清算人に対して契約解除を通知し、建物収去と土地の明渡しを求める流れになります。
建物が放置されているとき
相続人はいるが誰も住まず地代も払われない場合、相当の期間を定めて催告したうえで契約を解除し、建物収去・土地明渡しを求めることになります。解除には信頼関係を壊す程度の不履行が必要とされ、数か月の滞納だけでは認められないこともあります。実務では、相続人に建物を取り壊して更地で返してもらうか、地主が借地権を買い取って建物ごと引き取るかを話し合うほうが早いことが多く、更地に戻れば地主の土地は自用地評価に戻り、売却も自由になります（借地権の買取価格と税務）。
当センターでは、地主の方の貸宅地について、借地人ごとの契約の状態（名義・地代・更新）を一覧にし、相続税の試算と整理の優先順位をご案内しています。相続税申告は基本報酬99,000円（税込・遺産総額4,000万円まで）から、土地の評価は1か所110,000円（税込）から、初回相談は無料です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。