不動産を売買や贈与で取得すると「不動産取得税」が課税されますが、相続で取得した場合は非課税です。ただし、遺言の書き方によっては相続ではなく「遺贈」として課税されることがあります。取得の原因ごとに整理します。
取得の原因ごとの整理表
| 取得の原因 | 不動産取得税 | 登録免許税（移転登記） |
|---|---|---|
| 相続（遺産分割・法定相続） | 非課税 | 0.4% |
| 包括遺贈（「全財産の3分の1」など割合で指定） | 非課税 | 0.4%（相続人の場合） |
| 相続人への特定遺贈（「この土地を長男に」） | 非課税 | 0.4% |
| 相続人以外への特定遺贈 | 課税 | 2% |
| 死因贈与 | 課税 | 2% |
| 生前贈与 | 課税 | 2% |
| 売買 | 課税 | 2%（土地は2027年3月末まで1.5%） |
遺言で孫や内縁の配偶者など相続人以外に特定の不動産を渡す場合は、不動産取得税と登録免許税の両方が重くなる点に注意してください。遺言の作成時に、受け取る人の負担を含めて説明しておくことが大切です。
税率と課税標準の軽減
税率は原則4%ですが、土地と住宅については3%に軽減されています（2027年3月31日までの取得。延長の有無は最新の情報を確認してください）。また宅地の課税標準は固定資産税評価額の2分の1です。
例：相続人以外の人が遺贈で宅地（固定資産税評価額2,000万円）と住宅（同800万円）を取得した場合 土地＝2,000万円×1/2×3%＝30万円 建物＝800万円×3%＝24万円 不動産取得税の合計＝54万円
さらに、一定の要件を満たす中古住宅と敷地には、築年数に応じた控除や減額があります。
課税される場合の手続き
不動産取得税は、取得後に都道府県税事務所から納税通知書が届いて納める仕組みで、原則として自分から申告する税金ではありません。ただし、軽減措置を受けるには都道府県への申告や申請が必要な場合があるため、遺贈で取得した場合は通知書が届いたら軽減の対象かを確認してください。
相続との関係での注意点
- 遺産分割のやり直しで不動産を別の相続人に移すと、贈与や交換として不動産取得税がかかることがある
- 代償分割で不動産を取得した相続人に課税はない（相続による取得のため）
- 相続した不動産を法人に移すと法人に課税される
相続そのものには課税されませんが、相続の前後で不動産を動かすと課税のきっかけになります。遺言や相続後の名義整理の方法を決めるときは、不動産取得税と登録免許税の負担も含めて比較しましょう。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。