不動産を引き継ぐ方法には、相続・遺贈・死因贈与・生前贈与があります。相続税や贈与税の違いに目が向きがちですが、登記のときにかかる登録免許税と不動産取得税も方法によって大きく異なります。同じ不動産でも、渡し方で数十万円の差が出るため、遺言や贈与を考える前に比較しておきましょう。
登録免許税の税率比較
| 取得の原因 | 登録免許税 | 不動産取得税 |
|---|---|---|
| 相続（法定相続・遺産分割） | 0.4% | 非課税 |
| 相続人への遺贈 | 0.4% | 非課税（包括遺贈・相続人への遺贈） |
| 相続人以外への遺贈（特定遺贈） | 2% | 課税（土地・住宅は3%、その他の家屋は4%。軽減措置あり） |
| 死因贈与 | 2% | 課税 |
| 生前贈与 | 2% | 課税 |
税率を掛ける基準は固定資産税評価額です。相続人への遺贈は、相続人であることを戸籍で証明すれば、相続と同じ0.4%で登記できます。
例：固定資産税評価額 2,000万円の土地を取得 相続の場合：2,000万円 × 0.4% ＝ 8万円 相続人以外への遺贈の場合：2,000万円 × 2% ＝ 40万円、さらに不動産取得税 2,000万円 × 1/2（宅地の特例）× 3% ＝ 30万円
同じ土地でも、相続なら8万円で済むところが、相続人以外への遺贈では合計70万円程度になります（軽減措置の適用により変わります）。
相続登記の免税措置
相続登記を促すため、次の免税措置があります（2027年3月31日まで。延長の有無は最新の情報を確認してください）。
- 評価額100万円以下の土地の相続登記は、登録免許税が免税
- 相続した人が登記しないまま亡くなり、その相続人が登記する場合（数次相続）の、亡くなった中間の相続人名義にする登記は免税
地方の山林や農地など、評価額の低い土地が多数ある場合は、この免税で登記費用を抑えられます。
死因贈与と遺贈の違い
死因贈与（「私が死んだらこの家をあげる」という契約）は、効果が遺贈に似ていますが、登録免許税は相続人であっても2%で、不動産取得税も課税されます。相続税の計算上は遺贈と同じ扱いですが、登記コストの面では遺贈より不利です。相続人に渡すなら、死因贈与より遺言による遺贈か、遺産分割で取得する方が登記費用は安くなります。
一方、死因贈与には、生前に仮登記をして受贈者の地位を保全できる利点があります。コストより確実性を優先する場合に選ばれることがあります。
実務上の対応
相続人以外（孫・甥姪・内縁の配偶者など）に不動産を渡す遺言を作るときは、相続税の2割加算に加えて、登録免許税2%と不動産取得税を受け取る側が負うことを伝えておきます。相手によっては、不動産ではなく現金で渡す設計の方が全体の負担が小さくなることもあります。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。