実家の土地の相続税はいくら？｜固定資産税の通知書から3分で概算する方法、かからないライン、払えないときの選択肢

「実家の土地を相続したら、税金はいくらかかるのか」。相続の相談で最初に聞かれる質問です。結論から書くと、実家の土地の評価額は、固定資産税の納税通知書に書いてある面積に、国税庁の路線価を掛ければ3分で概算できます。これに建物の固定資産税評価額と預貯金・生命保険金を足して、基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）と比べれば、相続税がかかるかどうかが分かります。 そして、親と同居していた子や持ち家の無い子が相続するなら、土地の評価が80%下がる特例で、かからなくなる家も多くあります。

3分でできる概算の手順

1. 固定資産税の納税通知書を出す：毎年4〜6月に市から届きます。「課税明細書」に土地の地積（㎡）と建物の評価額が書いてあります
2. 路線価を調べる：国税庁の「路線価図」で実家の前の道路の数字を見ます。「300D」なら1㎡あたり30万円です。路線価が無い地域は「倍率表」で固定資産税評価額×倍率です
3. 土地の評価＝路線価×地積：150㎡×30万円＝4,500万円。間口が狭い、形がいびつ、奥行きが長いといった土地はここから下がります（概算ではそのまま）
4. 建物の評価＝固定資産税評価額そのまま：古い家なら数十万〜数百万円です
5. 預貯金・株式・生命保険金（500万円×法定相続人の数を超える分）・亡くなる前7年の贈与を足す
6. 基礎控除と比べる：相続人が配偶者と子2人なら4,800万円、子2人だけなら4,200万円

相続税シミュレーションに数字を入れれば、税額と配偶者の税額軽減の効果まで出ます。

大阪の例

路線価は場所でまったく違うので、必ず実家の前の道路の数字で計算してください。

80%下がる特例：誰が相続するかで決まる

亡くなった親が住んでいた自宅の土地は、小規模宅地等の特例で330㎡まで評価が80%下がります。上の例の6,000万円の土地なら1,200万円になり、相続税がかからなくなる家が多くあります。使えるのは次の人が相続したときです。

• 配偶者（無条件）
• 同居していた子（申告期限まで住み続けて持ち続ける）
• 持ち家の無い子（「家なき子」。亡くなった親に配偶者も同居の相続人もいないことなど要件あり）

持ち家のある子が相続すると使えません。「誰が相続するか」で税額が数百万円変わるので、相続税がかかりそうな家は、分け方を先に考えます。小規模宅地等の特例の基礎、実家が空き家のときの家なき子

相続税が払えないとき

実家の土地は現金になりません。預貯金が少なく税額が大きい家では、次の順で考えます。

1. 特例と評価の見直しで税額そのものを下げる：上の特例に加え、不整形地・間口狭小・がけ地などの減額を漏らさない
2. 延納：担保を入れて最長20年の分割払い（利子税がかかる）。延納・物納
3. 売る：相続後3年10か月以内に売れば相続税の一部を取得費に加算でき、誰も住まない家なら空き家の3,000万円控除が使える場合がある
4. 生前なら生命保険で納税資金を用意する：受取人を相続人にしておけば、相続後すぐに現金になる。生命保険で納税資金を準備する

概算のあとにやること

概算で基礎控除を超えそうなら、申告が必要です（特例で税額がゼロになる場合も申告は要ります）。超えないなら申告は不要ですが、名義預金や生前贈与の足し忘れで超える家があるので、一度は財産を全部書き出してください。基礎控除以下なら申告不要？。当センターの初回相談は無料で、納税通知書と預貯金のメモがあれば、その場で税額と「誰が相続すると特例が使えるか」をお伝えします。申告が必要な場合の報酬は基本報酬99,000円（税込）からです。

まとめ

実家の土地の相続税は、納税通知書の面積×路線価で概算し、建物・預貯金・保険金を足して基礎控除と比べれば分かります。同居の子か持ち家の無い子が相続すれば土地の評価は80%下がり、かからなくなる家が多くあります。払えないときは、評価の見直し → 延納 → 売却 → 生前の保険、の順で考えてください。無料相談はこちらからどうぞ。

※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。