相続した不動産に抵当権が付いていたら｜親の借入と他人の債務の担保で扱いが違う

相続した不動産の登記事項証明書を見ると、乙区に「抵当権」や「根抵当権」が残っていることがあります。それが親自身の借入の担保なのか、親が経営していた会社や知人の借入の担保なのかで、相続税の扱いも売却までの手順も異なります。

親自身の借入の担保だった場合

住宅ローンや事業資金の借入が残っていれば、相続開始時点の残高は債務控除の対象です。団体信用生命保険（団信）に加入していた住宅ローンは、死亡により保険金で完済されるため、債務控除の対象にはなりません（保険金も相続財産にはなりません）。完済後は金融機関から書類を受け取り、抵当権の抹消登記を申請します。抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円です。

すでに完済しているのに抹消を忘れていた古い抵当権も珍しくありません。この場合、当時の金融機関（合併して名称が変わっていることも多い）に抹消書類の再発行を依頼します。金融機関が解散している場合は手続きが複雑になるため、司法書士に相談してください。

他人の債務の担保だった場合（物上保証）

親が自分の土地を、経営する会社や親族の借入の担保に提供していた場合、親自身は借入をしていないため、原則として債務控除はできません。主たる債務者が返済不能で、担保を実行されても求償できない見込みが確実な場合に限り、債務控除が認められる余地があります。

相続人は抵当権付きのまま不動産を取得します。債務者が返済を続ける限り問題は起きませんが、将来返済が滞れば競売になり得るため、債務者と金融機関に状況を確認しておくことが大切です。

売却するには抹消が必要

抵当権が付いたままでは買主は購入しないのが通常です。売却代金で借入を完済し、決済と同時に抵当権を抹消するのが一般的な流れで、売却価額が残債を下回る場合は金融機関と事前に調整が必要です。他人の債務の担保なら、債務者側に担保の差し替えや繰上返済を求めることになります。

根抵当権の注意点

事業資金の枠として設定される根抵当権は、相続開始から6か月以内に「指定債務者の合意の登記」をしないと、相続開始時点の債務額で確定します。事業を引き継がないなら確定させて完済・抹消する、引き継ぐなら6か月以内に合意の登記をする、という判断が必要です。相続財産の調査で乙区に記載があれば、早めに金融機関に連絡してください。

※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。