親が晩年に子の家に移り住み、実家が空き家のまま相続を迎えることがあります。この場合、実家の敷地は「相続開始の直前に被相続人が居住していた宅地」ではないため、原則として小規模宅地等の特例を使えません。老人ホームへの入所には例外規定がありますが、親族の家への転居にはそのような規定がないのが現状です。
なぜ実家が対象外になるのか
特定居住用宅地等の判定は、相続開始の直前の居住状況で行います。空き家は誰も住んでいないため、被相続人の居住用でも生計一親族の居住用でもありません。「もともと長く住んでいた家だから」という事情は考慮されません。
老人ホームに入所した場合は、要介護認定などを受けていれば入所前の自宅を居住用とみなす特別な規定があります。しかし、子の家や別の自宅への転居にはこの規定がなく、実家は単なる空き家として扱われます。
| 状況 | 実家の特例 |
|---|---|
| 入院中に死亡 | 原則使える |
| 要介護認定を受けて老人ホーム入所 | 要件を満たせば使える |
| 子の家に転居して同居 | 原則使えない |
| 自分で別の家を買って転居 | 使えない（新居が居住用） |
転居先で特例を受けられるか
実家が対象外になる代わりに、転居先に特例が使える可能性があります。
- 親が子の持ち家に転居して同居していた場合、土地は子の所有なので被相続人の財産ではなく、特例は関係ありません
- 親が自分で新しい家を買って転居した場合は、新居の敷地が被相続人の居住用宅地になります。新居に同居の親族や家なき子がいれば特例の対象です
- 親が子の家に転居したが、実家に生計を一にする別の子が住み続けていた場合は、その子の居住用として特例の対象になり得ます
空き家の実家を売る場合の別の特例
実家に小規模宅地等の特例が使えなくても、相続後に売却する場合は所得税の「空き家の3,000万円特別控除」が使える可能性があります。こちらは被相続人が亡くなる直前まで一人暮らしをしていたことが基本要件ですが、老人ホーム入所の場合の例外もあります。相続税ではなく譲渡所得税の特例なので、別の記事をご参照ください。
実務上の対応
転居の予定がある場合は、実家をどうするかを転居前に考えておくことが対策になります。実家を貸し付ければ貸付用として200㎡・50%の対象になる可能性があり（ただし相続開始前3年以内の貸付は原則除外）、転居後3年以上貸せば特例の対象になり得ます。転居が近い場合は早めに無料相談でご相談ください。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。