誰も住まなくなった実家を相続すると、固定資産税を払うだけでなく、建物の管理責任も相続人が負います。2023年12月に施行された空家法の改正で、倒壊の危険がある「特定空家」になる前の段階として「管理不全空家」が新設され、固定資産税の軽減が外れる範囲が広がりました。この記事では、空き家を持ち続ける場合に知っておくべきルールを整理します。
所有者としての管理責任
建物の瓦や外壁が落ちて通行人がけがをした、倒壊して隣家を壊したといった場合、建物の所有者は民法の工作物責任により、過失がなくても損害を賠償する責任を負います。相続登記をしていなくても、相続人は所有者として責任を問われます。遺産分割が終わるまでは相続人全員の共有なので、誰か一人が「自分は住んでいないから関係ない」とは言えません。
管理不全空家と特定空家
| 区分 | 状態 | 流れ |
|---|---|---|
| 管理不全空家 | 放置すれば特定空家になるおそれがある状態（窓の破損、雑草の繁茂など） | 市区町村の指導→勧告 |
| 特定空家 | 倒壊の危険、著しく衛生上有害、景観を著しく損なう状態 | 助言・指導→勧告→命令→行政代執行 |
いずれも「勧告」を受けると、その敷地は住宅用地の特例の対象から外れます。特定空家で命令に従わないと50万円以下の過料、行政代執行で解体された費用は所有者に請求されます。
固定資産税がどう増えるか
住宅が建っている土地は、200㎡までの部分の固定資産税の課税標準が6分の1（200㎡超の部分は3分の1）に軽減されています。勧告で特例が外れると、この軽減がなくなります。
例：土地の固定資産税評価額1,800万円、面積150㎡、税率1.4%の場合 特例あり＝1,800万円×1/6×1.4%＝4万2,000円 特例なし＝1,800万円×1.4%＝25万2,000円
「最大6倍」といわれるのはこの仕組みによるものです。都市計画税（軽減は3分の1）も同様に増えます。
実務上の対応
相続後に空き家になる場合は、まず火災保険の継続（空き家は引受条件が変わることがある）と、定期的な通風・草刈りの体制を決めます。遠方なら自治体のシルバー人材センターや空き家管理サービスの利用が現実的です。売却するなら、相続開始から3年目の年末までに売ると空き家の3,000万円特別控除が使える可能性があります。維持費と管理の負担を数字で比べ、持ち続けるか手放すかを早めに決めることが、管理不全を避ける一番の対策です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。