底地を持ち続けるか、借地人に売るか、逆に借地権を買い取って更地に戻すか。結論から書くと、底地の売買価格は相続税評価額（更地×（1−借地権割合））とは別物で、借地人に売るなら更地価格の4〜6割程度、第三者に売るなら1〜2割程度が目安の幅です。売れば譲渡所得がかかり、借地権を買い取れば土地は自用地評価に戻って相続税は上がります。
底地の価格は3つある
| 場面 | 価格の目安 | 根拠 |
|---|---|---|
| 相続税評価 | 更地の評価額 ×（1 − 借地権割合） | 路線価図の割合（借地権割合） |
| 借地人に売る | 更地価格の4〜6割程度が出発点 | 買えば完全所有権になるので、第三者より高く買う動機がある |
| 第三者（買取業者）に売る | 更地価格の1〜2割程度 | 地代収入の利回りで値付けされる |
借地権割合60%の地域で評価額が4割だからといって、借地人が4割で買うとは限りません。借地人の資金、建物の古さ、地代の水準、更新の時期で上下します。相続税評価・公示価格・不動産鑑定を並べ、交渉の出発点を決めます。
底地を売ったときの地主の税金
- 譲渡所得：売却価格 − 取得費 − 譲渡費用。先祖代々の土地は取得費が分からないことが多く、売却価格の5%の概算取得費になります。所有期間5年超の長期譲渡で税率は20.315%です
- 取得費加算：相続で取得した底地を申告期限から3年以内（相続開始から3年10か月以内）に売れば、その土地にかかった相続税を取得費に加算できます
- 親族の借地人に安く売る：時価より著しく低い価格だと差額が借地人への贈与になります。第三者なら交渉の結果の価格が時価ですが、親子間では根拠資料を残します
借地人側は底地を買っても課税されません。借地権と底地が同じ人のものになり、完全所有権の土地として、取得費は借地権の取得費と底地の購入代金の合計になります。
借地権を地主が買い取ったとき
借地権の価格は更地価格×借地権割合が出発点ですが、建物の解体費や立退きの事情で下がることもあります。買い取った地主に課税はなく、借地人側に譲渡所得が生じます。買い取った後の土地は自用地として100%で評価されるので、相続税評価は貸宅地のときの2倍以上になることが珍しくありません。買取資金で預金が減る分と、評価が上がる分を差し引きして考えます。更地に戻してから貸家を建てる・事業用定期借地で貸すなら、再び評価は下がります。
相続の前と後、どちらが有利か
| 相続前に行う | 相続後に行う | |
|---|---|---|
| 底地を売る | 現金になり評価が上がることがある（底地4割 → 現金5割） | 評価は低いまま相続し、取得費加算が使える |
| 借地権を買い取る | 自用地になり評価が上がる。納税資金も減る | 相続税は底地評価のまま。買取資金は相続した預金から |
底地のまま相続するほうが相続税は低く、売却・買取は相続後に行うほうが税務上は有利なことが多いです。ただし借地人の事情（高齢・建替え・売却希望）は待ってくれないので、話が出たときに相続前後それぞれの税額を試算して決めます。手順の全体は底地の整理方法をご覧ください。
当センターでは、地主の方の土地一覧をもとに「売る・買い取る・持ち続ける」それぞれの相続税と譲渡所得税を同じ表で試算しています。不動産会社からの依頼で地主の方の試算を行ってきた経験があり、土地の評価は1か所110,000円（税込）から、相続税申告は基本報酬99,000円（税込・遺産総額4,000万円まで）から、初回相談は無料です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。