相続税の申告期限は10か月。土地が10か所あっても現金が少ない地主の相続では、「どれを売るか」を数か月で決めることになります。結論から書くと、売りやすく、相続税評価額に比べて時価が高く、収益を生まず、特例を使わない土地から売り、特例を使う土地と収益物件は残します。足りない分は延納や物納と組み合わせます。
1. 売りやすい土地を見分ける
| 見るところ | 売りやすい | 売りにくい |
|---|---|---|
| 接道 | 幅4m以上の道路に2m以上接する | 無道路地・私道のみ・セットバックが要る |
| 形状・面積 | 整形で住宅地の標準的な広さ | 不整形・細長い・広すぎる（分割が要る） |
| 権利 | 更地・自用 | 借地人がいる底地・共有・境界未確定 |
| 都市計画 | 住居系・近隣商業の用途地域 | 市街化調整区域・農地（転用許可が要る） |
底地は借地人以外には売りにくく価格も低いので、納税の主役にはなりません。境界が未確定の土地は測量に数か月かかるため、期限内に売るなら最初に着手します。
2. 評価額と時価の差が大きい土地から
相続税は路線価（公示価格の8割程度）で計算され、相続税評価額と実際の売却価格の差は土地ごとに違います。角地や駅に近い整形地は評価額の1.3倍以上で売れることがあり、同じ税額を払うのに手放す面積が小さくて済みます。逆に、旗竿地や広すぎる土地は評価額を下回ることもあり、売るなら損が出ます。土地ごとに「評価額」「見込み売却価格」「差額」を並べた一覧表を作ります（所有地の一覧表の作り方）。
3. 残す土地を先に決める
- 収益を生む土地：賃貸物件や駐車場は、延納の返済原資にも次の世代の生活費にもなります。売るのは最後です
- 小規模宅地等の特例を使う土地：自宅（330㎡・80%減）、貸付事業用（200㎡・50%減）は、申告期限まで所有し続けることが要件です。期限前に売ると特例が外れ、税額が増えます（相続後の売却と特例）。複数の土地から有利な組み合わせを選んだうえで、選んだ土地は残します
- 納税猶予を受ける農地：売れば猶予が打ち切られ、利子税がかかります
4. 取得費加算の3年10か月と延納・物納の組み合わせ
相続した土地を申告期限から3年以内（相続開始から3年10か月以内）に売ると、その土地にかかった相続税を取得費に加算でき、譲渡所得税が減ります。申告期限までに売り切れなくても、この期間内なら税務上の効果は同じです。そこで、納税は次の順で組み立てます。
- 申告期限までに売れる土地の代金で納める
- 足りない分は延納（不動産が財産の大半なら最長20年、利子税あり）を申請し、収益や落ち着いて売った代金で返す
- 売りにくい底地・無道路地は物納の候補にする（契約書・境界・地代の状況が整っていることが条件）
現金納付・借入・延納・物納の比較は納税資金の調達方法にまとめています。
当センターでは、地主の方の土地一覧に評価額・見込み時価・特例の有無を並べ、売る順番と納税の組み合わせを試算しています。相続税申告は基本報酬99,000円（税込・遺産総額4,000万円まで）から、土地の評価は1か所110,000円（税込）から、初回相談は無料です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。