実家に誰も住まない場合の選択肢4つを比較｜売却・賃貸・維持・国庫帰属の税金と費用

相続した実家に誰も住まない場合、何もしないでいると固定資産税と管理の負担だけが続きます。選択肢は大きく4つで、それぞれ税金と費用、使える特例の期限が違います。相続から3年目の年末という節目を意識して、早めに方針を決めることが大切です。

4つの選択肢の比較

選択肢ごとの判断ポイント

売却

被相続人が一人暮らしで、昭和56年5月31日以前に建てられた家なら、相続開始から3年目の年末まで（かつ2027年12月末まで）の売却で空き家の3,000万円特別控除が使える可能性があります。耐震改修か解体が必要ですが、2024年以降は買主が翌年2月15日までに解体する場合も対象です。相続税を払った場合は、申告期限から3年以内なら取得費加算も使えます（空き家特例とは併用不可。どちらが有利か比較）。

賃貸

築古の実家を貸すには、水回り・耐震などの改修に数百万円かかることが多く、家賃で回収できるかを先に試算します。家賃月8万円なら年96万円で、改修費300万円の回収に3年以上かかります。賃貸に出すと空き家特例は使えなくなり、将来の売却時は住んでいない家として扱われます。

維持

維持は一見コストが低いですが、固定資産税に加え、管理不全空家として勧告されると住宅用地の軽減（固定資産税6分の1）が外れます。遠方の場合は空き家管理サービスの費用も必要です。「いずれ誰かが住むかも」という理由で5年、10年と放置した結果、建物の価値が失われ、解体費だけが残るケースが多いのが実情です。

国庫帰属

相続土地国庫帰属制度は土地だけが対象で、建物がある場合は解体して更地にする必要があります。境界が不明、担保権がある、崖がある土地などは承認されません。負担金は原則20万円ですが、市街化区域の宅地は面積に応じて増えます。売却できる土地なら売るほうが手元に残るため、国庫帰属は「売れない土地の最終手段」と位置づけてください。

判断の順番

まず近隣の不動産会社に査定を依頼し、売れる土地かどうかを確認します。売れるなら特例の期限内の売却、売れなければ賃貸か国庫帰属、という順で検討するのが現実的です。

※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。