結論から書くと、大阪市北区のタワーマンションは、2024年1月以降の相続では「従来の評価額×評価乖離率×0.6」で評価が引き上げられることが多く、高層階ほど改正前の感覚で見積もると税額を低く見誤ります。 梅田や中之島の再開発でタワーマンションが並び、天満・南森町・中崎町にも分譲マンションが増えた北区では、マンション1室と預貯金だけで基礎控除を超えるご家庭が珍しくありません。
区分所有補正の仕組み
マンションの評価は、建物は固定資産税評価額、敷地は路線価に敷地権の持分を掛けた額が土台です。2024年からは、この土台に次の4つから求める「評価乖離率」をもとにした区分所有補正率を掛けます。
- 築年数（新しいほど上がる）
- 総階数（高層の建物ほど上がる）
- 所在階（上の階ほど上がる）
- 敷地持分の狭さ（1戸あたりの敷地が小さいほど上がる）
評価乖離率の逆数が「評価水準」で、0.6未満なら従来の評価額に評価乖離率×0.6を掛けて引き上げます。0.6以上1以下なら補正なし、1を超えれば引き下げです。市場価格のおおむね6割に近づける仕組みで、詳しい計算はタワーマンションの評価（2024年改正）と区分所有補正率の計算をご覧ください。
梅田の高層階の計算例
仮に、中之島に近い総階数40階建ての30階の住戸で、従来の方法による評価額が3,000万円、評価乖離率が2.0（評価水準0.5）だったとします。補正後は3,000万円×2.0×0.6＝3,600万円です。このマンションと預貯金2,400万円を配偶者と子1人が相続し、配偶者が半分を取得すると、遺産総額6,000万円・基礎控除4,200万円で、相続税の合計は90万円（配偶者は税額軽減で0円、子が90万円）になります。
築40年を超える天満や南森町の古い分譲マンションでは、評価乖離率が小さく補正がかからないこともあります。同じ北区でも建物ごとに結果が違うため、登記事項証明書で総階数・所在階・敷地権の持分を確かめて計算します。
敷地権にも小規模宅地等の特例
マンションでも、亡くなった方が住んでいた住戸の敷地権には居住用の小規模宅地等の特例（330㎡まで80%減額）を使えます。都心のマンションは1戸あたりの敷地持分が数十㎡と小さいため、上限の330㎡に届くことはまずなく、持分の全部が80%減額の対象になります。配偶者が取得するか、同居していた子が住み続けるか、持ち家のない別居の子が相続するかで使えるかが決まります。賃貸に出していた住戸なら、補正後の評価額にさらに貸家・貸家建付地の減額を適用し、貸付事業用（200㎡まで50%減額）を検討します。
北区の財産の特徴と費用の目安は大阪市北区の相続税申告のページにまとめています。
まとめ
大阪市北区のタワーマンションは、築年数・総階数・所在階から求める区分所有補正率で評価が上がることがあり、改正前の感覚で見積もると基礎控除の判定を誤ります。評価額を出したら相続税シミュレーションで税額の目安を確かめてください。相続税申告相談センター（大阪・南森町）は北区の同じ区内にある事務所で、基本報酬99,000円（税込・遺産総額4,000万円まで）〜、初回相談は無料です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。