土地の相続税評価には、財産評価基本通達による評価（路線価方式・倍率方式）と、不動産鑑定士の鑑定評価の2つの方法があります。結論から書くと、原則は通達評価で、通達の補正をすべて使っても時価を著しく上回る土地に限って鑑定評価額での申告を検討します。
2つの評価の位置づけ
| 項目 | 通達評価 | 鑑定評価 |
|---|---|---|
| 根拠 | 財産評価基本通達（路線価・補正率） | 相続税法の「時価」を鑑定士が直接求める |
| 税務署の扱い | 原則としてそのまま認められる | 通達評価では時価を反映できない特別な事情が必要 |
| 費用 | 税理士の評価報酬 | 鑑定費用が別途（土地1件あたり数十万円程度） |
| 水準 | 路線価は時価の8割程度を目安に設定 | 取引事例などから求めた時価そのもの |
路線価が時価の8割程度であるため、形の整った住宅地では通達評価のほうが低く、鑑定を取る意味はありません。鑑定が意味を持つのは、通達の補正で減額しきれない個別事情がある土地です。
減額側で鑑定が認められやすいケース
- 極端な不整形地や再建築不可の土地で、無道路地や不整形地の補正の上限を超えて利用価値が低い
- がけ地・高圧線下・騒音など複数の減価要因が重なり、通達の補正を合わせても時価に届かない
- 土壌汚染や埋蔵文化財で費用負担が大きく、通達に明確な規定がない
- 広大な土地で宅地分譲が困難で、地積規模の大きな宅地の規定が使えない
- 地価が相続開始年の途中で急落した
いずれも「通達評価が時価を著しく上回る」ことを鑑定書で説明できることが条件です。否認のリスクは鑑定評価で申告できるケースで解説しています。
総則6項との関係
通達の総則6項は「通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産は、国税庁長官の指示を受けて評価する」という規定で、近年はタワーマンションのように通達評価が時価を大きく下回るときに、税務署が評価を引き上げる根拠として使われています（総則6項と時価評価）。
納税者が減額側で鑑定評価を使うのは、総則6項の適用ではなく、相続税法が定める「時価」そのものを主張するものです。通達はあくまで時価を求める方法で、通達評価が時価を上回るなら時価で申告することに法律上の問題はありません。ただし税務署は通達評価を原則とするため、特別な事情と鑑定の合理性の両方を示す必要があります。
費用と効果の目安、進め方
鑑定費用は土地1件あたり数十万円程度が一般的です。効果は「評価額の差×その相続人の適用税率」で試算します。
- 通達評価6,000万円、鑑定評価4,500万円、税率30%なら、税額の差は1,500万円×30%＝450万円。鑑定費用を払う価値があります
- 差が300万円、税率15%なら45万円で、鑑定費用と見合わず見送りが妥当です
進め方は次のとおりです。
- 通達の補正（不整形地・無道路地・がけ地・利用価値の低下・地積規模など）をすべて検討し、通達評価を確定する
- それでも時価を明らかに上回ると考えられる土地について、鑑定士に鑑定評価額が通達評価を下回る見込みがあるかを簡易に査定してもらう
- 見込みがあれば正式に鑑定を依頼し、鑑定書を申告書に添付して時価で申告する
- 申告では書面添付で、通達評価との比較と特別な事情を説明する
当センターの相続税申告では、現地と役所の調査をもとに通達の補正を尽くしたうえで鑑定の要否を判断し、書面添付で根拠を示します。土地の評価は1か所110,000円（税込）からで、初回相談は無料です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。