土地の相続税評価は路線価と図面で計算しますが、減額の根拠になる事情の多くは現地に行かないと分かりません。結論から書くと、現地調査では「道路との関係」「土地の形と高低差」「周辺環境」「利用状況」の4つを見て、計測値と写真で残すことが評価減の根拠になります。当センターでも、申告前に必ず現地を確認しています。
道路との関係
| 見るもの | 評価への影響 |
|---|---|
| 接している道路の幅員（メジャーで数か所） | 4m未満ならセットバック部分の70%控除（セットバック）、道路種別の確認につながる |
| 間口の幅 | 2m未満なら接道義務を満たさず無道路地、狭ければ間口狭小補正 |
| 道路と敷地の高低差 | 著しい高低差は10%控除の検討対象 |
| 道路と敷地の間の水路・側溝・橋 | 橋がなければ無道路地に準じた評価 |
| 複数の道路に接しているか | 側方・二方路線影響加算（加算になる） |
路線価図の道路と現地の道路が一致しているかも確認します。路線価が付いていない私道に接している場合は特定路線価の要否を検討します。
土地の形と高低差
- 形状：公図・測量図の形と現地の境界（境界標・塀・擁壁）を照らし合わせ、不整形地補正の計算に使う想定整形地の取り方を決めます
- 高低差・斜面：敷地内に使えない斜面があればがけ地補正、全体が傾斜していれば造成費の控除を検討します。高低差はポールやメジャーで測り、写真に写し込みます
- 擁壁：古い擁壁のひび・傾きは、建て替え時に造り直す費用の論点になります
- 越境：隣家の屋根や塀が敷地に入り込んでいる、逆に自分の建物が越境している場合は、売却時の問題になるほか、利用できる部分の面積に影響します
- 地積：登記の地積と現地の広さが明らかに違えば、縄伸び・縄縮みの論点になり、測量を検討します
周辺環境と利用状況
- 上空：高圧線が通っていれば送電線の地役権による控除を調べます。鉄塔の位置も記録します
- 騒音・振動：線路や幹線道路に面していれば、時間帯を変えて確認し、騒音計の値を記録します
- 隣接施設：墓地・斎場・ごみ処理場・工場などが隣接していれば写真を撮り、位置関係を住宅地図に書き込みます
- 同じ道路沿いの他の宅地：高低差や騒音が「その土地だけ」の事情か、地域全体の事情かを見ます。地域全体なら路線価に織り込み済みと判断されます
利用状況については、次の点を見ます。
- 建物の有無と用途（自宅・貸家・店舗・空き家）。貸家建付地や小規模宅地等の特例の判定に使います
- 駐車場・資材置場なら、舗装や構築物の有無（雑種地の評価区分）
- 庭内神し・祠・井戸・庭木などの有無
- 一体で使っているか、複数の用途に分かれているか（評価単位の判定）
記録の残し方
- 写真は「全景」「道路から敷地」「敷地から道路」「四隅」「問題箇所の近接」を撮り、撮影位置を住宅地図に番号で記入する
- 計測値（間口・幅員・高低差）はスケッチに書き込み、日付を入れる
- 気づいた点はその場でメモし、役所調査で確認する項目に落とし込む
これらの記録は土地評価明細書の補足資料として、書面添付で税務署に示します。当センターの相続税申告では、現地と役所の調査をしたうえで評価減を検討し、書面添付で根拠を示します。土地の評価は1か所110,000円（税込）から、初回相談は無料です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。