住宅地の土地は、公道ではなく私道に接していることがよくあります。その私道が建築基準法上どの種類の道路かで、宅地側の評価も私道の持分の評価も変わります。結論から書くと、道路の種類は市区町村の建築指導課の指定道路図・道路台帳で確認でき、2項道路ならセットバック部分の70%控除、位置指定道路の持分は利用実態に応じて30%評価または評価ゼロになります。セットバックと私道負担の基本を踏まえ、ここでは道路の調べ方と持分の評価に絞って説明します。
位置指定道路と2項道路の違い
| 項目 | 位置指定道路（42条1項5号） | 2項道路（42条2項） |
|---|---|---|
| 成り立ち | 宅地分譲などで新しく築造し、特定行政庁の指定を受けた私道 | 建築基準法施行時にすでに建物が立ち並んでいた幅4m未満の道 |
| 幅員 | 原則4m以上（古い指定では4m未満もある） | 4m未満 |
| セットバック | 原則不要（指定幅員を満たしていれば） | 中心線から2m（場合により片側4m）まで後退が必要 |
| 所有 | 分譲地の各所有者の共有や、分譲業者が所有したままのこともある | 沿道の所有者が各自の敷地の一部として所有することが多い |
同じ私道でも、位置指定道路は原則として廃止できず、幅員を維持する義務があるため、「自分だけの通路」にはなりません。
道路の種類の調べ方
- 指定道路図・道路台帳（建築指導課）：建築基準法上の道路種別を色分けした図面で、多くの市区町村がインターネットでも公開しています。位置指定道路は指定番号・指定年月日・幅員・延長が記録されており、指定道路調書の写しを取れます
- 道路台帳（道路課）：公道の認定の有無と幅員を確認します。公道（42条1項1号）か私道かの区別に使います
- 公図・登記事項証明書（法務局）：私道の筆と所有者・持分を確認します
役所調査では、道路種別と併せて「建築確認の際に接道が認められるか」も窓口で聞いておきます。
位置指定道路の持分の評価
位置指定道路の持分（または単独所有の筆）は相続財産で、私道の評価の区分で評価します。
- 行き止まりで、沿道の所有者だけが使う：自用地評価額の30%。分譲地内の典型的な位置指定道路はこれに当たります
- 両端が公道につながり、不特定多数が通り抜ける：評価しない（公衆用道路の判定）
位置指定道路に路線価は付いていないことが多いため、30%評価をする場合の自用地価額は、接続する公道の路線価をもとに奥行価格補正などを行って求めるか、特定路線価の申請を検討します。たとえば自用地としての価額が600万円、持分が6分の1なら、600万円×30%×1/6＝30万円です。
宅地側の評価への影響
- 2項道路に接する宅地：セットバックが必要な部分の価額を70%控除します。すでに後退して道路として使っている部分は私道として評価します
- 位置指定道路に接する宅地：路線価がなければ特定路線価を申請するか、公道の路線価から計算します。幅員が4m未満の古い位置指定道路では、セットバックを求められることがあるので建築指導課で確認します
- 道路種別の確認が取れない通路：建築基準法上の道路でなければ、無道路地の評価を検討します
当センターの相続税申告では、指定道路図と公図で道路の種類と持分を確かめ、現地で利用実態を見たうえで評価区分を決め、書面添付で根拠を示します。土地の評価は1か所110,000円（税込）からで、初回相談は無料です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。