土地の相続税評価を始めるとき、最初に決めるのは「その土地が路線価地域か倍率地域か」です。結論から書くと、路線価図にその道路の価額が載っていれば路線価方式、載っていなければ評価倍率表の倍率を固定資産税評価額に掛ける倍率方式で、同じ土地に両方を使うことはありません。大阪・京都・兵庫の市街地はほとんどが路線価地域ですが、郊外や山沿い、市街化調整区域は倍率地域が多く、同じ市内で混在しています。
どちらかを調べる手順
- 国税庁の「財産評価基準書」で相続開始年の都道府県を選び、「評価倍率表」の市区町村・町名を開きます
- 倍率表の宅地の欄に「路線」とあればその町は路線価地域です。路線価図で土地が面する道路の数字を確認します
- 宅地の欄に「1.1」のように倍率が書かれていればその町は倍率地域です
- 町の中で分かれていることがあり、「〇〇以東」「市街化区域」のような適用地域名で範囲が指定されます
路線価図の見方は路線価方式の基本にまとめています。
倍率方式の計算
評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 倍率
固定資産税評価額は、相続開始年の課税明細書か固定資産評価証明書の「価格」の欄です。住宅用地の特例で減った「課税標準額」ではないので注意してください。たとえば固定資産税評価額1,500万円の宅地で倍率が1.1なら、評価額は1,650万円です。
| 路線価方式 | 倍率方式 | |
|---|---|---|
| 基準になる価額 | 道路ごとの路線価（1㎡あたり） | その土地の固定資産税評価額 |
| 面積 | 地積を掛ける | 固定資産税評価額に含まれている |
| 形や奥行の補正 | 評価する側が一つずつ掛ける | 原則として掛けない |
倍率地域で補正をしない理由
倍率方式で奥行価格補正や不整形地補正を掛けないのは、固定資産税評価額を市区町村が決める段階で、すでにその土地の形・奥行・道路との関係を織り込んでいるためです。相続税の側でもう一度補正を掛けると二重の減額になります。したがって倍率地域の宅地は、固定資産税評価額が正しいかを確かめることが評価の中心になります。課税明細書の地目・地積・現況が実態と違うなら、固定資産税評価額の誤りとして市区町村に申し出る道があります。
倍率地域でも減額できるもの
形の補正はしなくても、次のものは倍率地域でも適用されます。
- 地積規模の大きな宅地：三大都市圏で500㎡以上などの要件を満たす宅地は、規模格差補正で減額できます。倍率地域では「固定資産税評価額×倍率」と「近傍の標準的な宅地の1㎡単価×規模格差補正率×地積」のうち低い方を使います
- セットバックが必要な宅地：道路幅員4m未満の道に面し、建替え時に後退する部分は30%で評価します
- 貸家建付地・貸宅地・借地権：他人に貸している土地は、倍率表の借地権割合を使って貸家建付地などの減額ができます
- 宅地比準で評価する農地・雑種地：市街化区域の農地や雑種地は、近傍宅地の単価から計算するため、この場合は形の補正を掛けます
倍率地域は「簡単そう」に見えて、固定資産税評価額の確認と例外の見落としで差が出ます。当センターの相続税申告は基本報酬99,000円（税込・遺産総額4,000万円まで）から、土地の評価は1か所110,000円（税込）からで、初回相談は無料です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。