古い住宅地には、細い通路の奥にある家や、建築基準法上の道路に接していない土地があります。建て替えができない「再建築不可」の土地です。結論から書くと、接道義務を満たさない土地は無道路地として評価し、通路を開設する費用相当額を控除できますが、控除は一定の範囲に限られるため、市場価格との差が大きいときは鑑定評価の検討も必要です。
接道義務と再建築不可
建築基準法43条は、建物の敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定めています（接道義務）。これを満たさない土地では、既存の建物は使えても建て替えや増築の確認が下りません。再建築不可の土地は市場で大きく値下がりし、売却も難しくなります。
接道の有無は、見た目では分かりません。接している道が建築基準法上の「道路」かどうか、接する幅が2m以上あるかを、市区町村の建築指導課で道路種別を調べ、現地で間口を計測して確かめます。
相続税評価での扱い
通達では、道路に接していない土地と、接していても接道義務を満たさない土地を無道路地として評価します。手順の要点は次のとおりです。
- 通路を開設するとした道路の路線価を基準に、通路部分を含めた土地として不整形地補正などを行う
- 通路部分の価額を差し引く
- 接道義務を満たす最小限の通路（幅2mなど）の開設費用相当額（路線価×通路の地積）を控除する。控除は手順2の価額の40%が上限
幅1.5mの通路で接している土地なら、不足する0.5m分を広げる費用が控除の対象です。すでに2m以上の通路（通行権）を確保していて建築確認が取れる土地は無道路地になりません。
43条2項の許可の見込み
接道義務を満たさなくても、建築基準法43条2項の認定・許可（旧ただし書き許可）を受ければ建築できる場合があります。多くの自治体は「包括同意基準」として、幅員の確保や通路の所有者の承諾などの条件を公表しています。許可の見込みが高い土地は市場価値がそれほど下がらず、逆に見込みがなければ再建築不可の状態が続きます。役所調査で、同じ通路沿いの許可実績と基準を確認しておくと、評価方法の選択と税務署への説明の両方に使えます。
鑑定評価を検討する目安
無道路地の控除は上限40%までで、利用価値の低下が大きい土地では通達評価が時価を上回ることがあります。相続税は時価で評価するのが原則なので、その場合は不動産鑑定士の鑑定評価額で申告する選択肢があります。目安は次のとおりです。
- 通達の補正（無道路地・不整形地・間口狭小など）をすべて使っても、周辺の取引事例から見た時価より明らかに高い
- 43条2項の許可の見込みがなく、建て替えができない状態が続く
- 評価額の差が大きく、鑑定費用（数十万円程度）を上回る税額の効果が見込める
通達評価と鑑定評価の使い分けで詳しく整理しています。
当センターの相続税申告では、現地での間口の計測と建築指導課での道路種別の確認をしたうえで評価減を検討し、書面添付で根拠を示します。土地の評価は1か所110,000円（税込）から、初回相談は無料です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。