大阪府内や京都南部では、駅前や幹線道路沿いで土地区画整理事業が進行中の地区があります。事業の途中で相続が起きると、登記簿の土地（従前地）と実際に使っている土地（仮換地）が違う場所・面積になっていて、どちらで評価するか迷います。結論から書くと、仮換地が指定されていれば、従前地ではなく仮換地の価額で評価するのが原則で、造成工事の完了までに1年を超える見込みがあれば仮換地の価額の95%で評価します。
評価の原則と例外
財産評価基本通達では、区画整理事業の施行地区内の宅地について次のように定めています。
| 状況 | 評価する土地 | 評価額 |
|---|---|---|
| 仮換地が指定され、使用収益できる | 仮換地 | 仮換地の価額 |
| 仮換地の造成工事が施行中で、完了まで1年超と見込まれる | 仮換地 | 仮換地の価額の95% |
| 使用収益開始日が別に定められてその日が来ておらず、かつ造成工事も行われていない | 従前地 | 従前地の価額 |
「1年を超える見込み」は、施行者（市や組合）が公表する工事の予定や、仮換地指定通知書の記載で確認します。相続開始日を基準に、完了予定日までの期間で判定します。
仮換地の評価で確認すること
- 仮換地指定通知書：仮換地の街区・画地番号、地積、使用収益開始日が書かれています。登記簿には仮換地の情報は載りません
- 仮換地図：施行者の事務所や市の区画整理課で閲覧でき、仮換地の形状・間口・接道が分かります。不整形地補正や奥行価格補正は仮換地の形で計算します
- 路線価：事業中の地区は新しい道路に路線価が付いていないことがあり、その場合は特定路線価の申請や、施行者が公表している価格を参考にした評価を検討します。倍率地域なら仮換地の固定資産税評価額を基礎にします
- 減歩：仮換地は従前地より面積が小さくなるのが普通です。評価は仮換地の地積で行うので、減歩の分は結果として評価額に反映されます
清算金の扱い
区画整理では、換地処分のときに従前地と換地の価値の差を清算金で調整します。相続開始時に徴収される清算金が確定していれば債務控除の対象、交付される清算金が確定していれば相続財産になります。換地処分前で金額が確定していない段階なら、仮清算金が定められている場合を除き、原則として計上しません。施行者に照会して確定の状況を確認します。
注意点
- 仮換地上の建物や、貸している土地の貸家建付地の判定も、仮換地の利用状況で行います
- 小規模宅地等の特例の面積も仮換地の地積で判定します
- 換地処分の公告が相続開始前に済んでいれば、もはや仮換地ではなく換地（通常の土地）として評価します
区画整理中の土地は資料が登記簿に出てこないため、施行者への照会が欠かせません。当センターの相続税申告では、現地と施行者・役所の調査をしたうえで評価方法を決め、書面添付で根拠を示します。土地の評価は1か所110,000円（税込）から、初回相談は無料です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。