市街化調整区域の田畑は、市街化区域の農地に比べて評価が桁違いに低く、相続税の負担もその分軽くなります。結論から書くと、調整区域の農地の多くは純農地か中間農地で「固定資産税評価額×倍率表の倍率」で評価し、1,000㎡でも数百万円程度に収まるのが通常ですが、倍率表に「周比準」「比準」と書かれた調整区域の農地は宅地に準じた評価になります。
4区分と調整区域の対応
| 区分 | 農地法上の目安 | 評価方法 |
|---|---|---|
| 純農地 | 農用地区域内の農地、第1種農地、甲種農地 | 倍率方式 |
| 中間農地 | 第2種農地に相当 | 倍率方式 |
| 市街地周辺農地 | 第3種農地に相当 | 宅地比準方式×80% |
| 市街地農地 | 転用許可を受けた農地、市街化区域内の農地 | 宅地比準方式 |
調整区域の農地は、転用の可否を決める農地法の区分と相続税の区分が対応しています。農業振興地域の農用地区域（青地）や、まとまった優良農地である第1種農地は転用が原則認められないため純農地、駅や市街地に近く宅地化が進む第3種農地は市街地周辺農地です。どの区分かは倍率表の田・畑の列の記号で決まります（倍率表の読み方）。
倍率方式の計算
評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 倍率
計算例：調整区域の畑1,000㎡、固定資産税の課税明細の「価格」が15万円、倍率表の畑の欄が「純 20」なら、15万円×20＝300万円です。田と畑で倍率は違い、同じ町内でも「農用地区域」とそれ以外で倍率が分かれていることがあります。倍率を掛けるのは課税標準額ではなく「価格」で、相続開始年の評価証明書と同じ年の倍率表を使います。
農地の固定資産税評価額は、農地としての収益力をもとに決まるため1㎡数十円から数百円の水準です。倍率が20倍や50倍でも、1㎡数千円にしかなりません。転用できない農用地区域の農地は宅地としての価値がなく、農業収益からしか価値を測れないため、評価が低くなります。
調整区域でも宅地並みになるケース
- 倍率表が「周比準」の地域：第3種農地に相当する農地は、宅地としての価額から造成費を引いた額の80%で評価します。路線価の無い調整区域では、近傍の宅地の固定資産税評価額×宅地の倍率から求めます（宅地比準方式と造成費）
- 転用許可を受けている農地：農地法4条・5条の許可を受けた農地は、現に耕していても市街地農地として評価します
- 農業用施設の敷地：倉庫や作業場の敷地は農地ではなく、農地の価額に造成費を加えた農業用施設用地として評価します（農業用施設用地の評価）
- 現況が農地でない土地：登記が田畑でも、資材置場や駐車場に使っていれば雑種地として、近傍の宅地に比準して評価します
評価単位も異なります。純農地・中間農地は1枚の田や畑（耕作の単位）ごと、市街地周辺農地・市街地農地は利用単位の一団ごとに評価します（農地・宅地・山林が混在する土地の評価単位）。
低い評価でも申告は必要
調整区域の農地だけなら基礎控除を超えないことも多いですが、自宅や預金と合わせて超えれば申告が要ります。評価が低いからこそ、納税猶予を受けずに相続税を納めて自由に持つ、という選択がしやすい財産でもあります。4区分の全体像は農地の相続税評価は4区分で説明しています。
当センターでは、倍率表の区分の判定から農地を含む土地一覧と相続税の試算まで行っています。土地評価は1か所110,000円（税込）から、相続税申告は基本報酬99,000円（税込・遺産総額4,000万円まで）から、初回相談は無料です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。