「父が老後の収入のためにワンルームマンションを3室買っていた。ローンもある」。会社員の方が買った投資用ワンルームを、相続人が引き継ぐ場面が増えています。結論から書くと、評価は1室ごとに計算し、ローンは団信の有無で扱いが変わり、契約の引継ぎと「持つか売るか」の判断を申告期限の10か月の中で進めるのが全体の流れです。
1室ごとの相続税評価
区分マンションは、1室ごとに次の順で評価します。
- 敷地権：敷地全体の路線価評価額 × その室の敷地権割合
- 建物：固定資産税評価額
- 1と2の合計に区分所有補正率を掛ける（2024年以後。築年数・総階数・所在階・敷地持分狭小度で決まる。計算式と計算例）
- 貸している室は建物を貸家（30%減）、敷地を貸家建付地として減額する
ワンルームは敷地持分が小さく所在階が高いものが多いので、補正で評価が上がりやすい一方、貸家の減額は受けられます。空室の室は貸家の減額がなく、相続開始時に募集中かどうかで扱いが分かれます。小規模宅地等の特例（貸付事業用、200㎡まで50%減）は全室の持分面積を合計して枠に収まるかを見ます（複数室の評価と特例の枠）。相続開始前3年以内に貸し始めた室は原則対象外で、2027年以後に取得する貸付用不動産は時価の8割で評価する改正も決まっています。
ローンと団信
| ローンの状態 | 相続税 | 相続後 |
|---|---|---|
| 団信付き | 死亡で残債が消える。債務控除はない | 無借金の室が残る。家賃がそのまま収入になる |
| 団信なし | 残債を債務控除できる | 相続人が返済を引き継ぐ。金融機関に相続の届出と承継の手続き |
投資用マンションのローンは団信付きのものが多く、その場合は相続税の計算で借入を引けません。「ローンがあるから相続税は少ない」と思っていると、申告のときに評価額どおりの税額になります。団信と債務控除の関係を先に確認してください。
サブリース・管理会社の引継ぎ
サブリース（一括借上げ）なら、契約は相続人にそのまま引き継がれます。評価は借上げ会社に貸している貸家として扱い、賃貸割合は原則100%です（サブリース物件の評価と契約の確認点）。管理会社・保証会社との契約も相続人に承継されるので、相続人代表を決めて、家賃の振込先の変更と賃料改定・解約の条項を確認します。管理組合への区分所有者の変更届、管理費・修繕積立金の引落口座の変更も早めに済ませます（管理組合への届出と名義変更）。
持つか売るか、どう分けるか
収支（家賃−管理費・修繕積立金−固定資産税−返済）が黒字で、築年数と修繕積立金の残高に無理がなければ、持つ選択肢があります。売るなら、取得費を被相続人から引き継ぎ、相続税の一部を取得費に加算できる3年10か月以内が目安です（持つか売るかの判断の順番）。複数室を相続人で分けるときは、1室ごとに取得者を決めて共有にしないのが基本です。室ごとに評価額が違う分は、預金や代償金で調整します。
当センターでは、室ごとの評価額・時価の目安・収支を一覧にした資料をもとに、相続税の試算と分け方のご提案をしています。相続税申告は基本報酬99,000円（税込・遺産総額4,000万円まで）からで、初回相談は無料です。
※この記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に対する税務判断ではありません。実際の取り扱いは財産の内容や分割の仕方によって変わります。